Спрос, как известно, рождает предложение. На этой ниве процветают многочисленные строительные фирмы, а также заезжие бригады, состоящие в основном из гастарбайтеров. Все бы хорошо – и по ценам можно сторговаться, и качества добиться (при условии, что все стадии строительства, начиная с выбора материалов, заканчивая отделкой необходимо держать под постоянным личным контролем), да вот нюанс: после того, как счастливый обладатель “фазенды”, расслабившись, собрался наконец, отдохнуть от опостылевшей городской толчеи, на него откуда не возьмись одна за одной начинают сыпаться проблемы. То оказывается, что выделенная под участок земля – часть заповедника, а то вдруг и того хуже -участок, на котором выстроен дом, кому-то уже принадлежит.
Неведение, увы спасает до поры до времени. Уберечь от беды способны лишь знания. Хочу поэтому предложить читателю несколько советов, которые подскажут не только, как избежать неприятностей при приобретении загородного земельного участка, но и помогут в дальнейшем обустройстве загородной жизни.
Чтобы претворить в жизнь заветную мечту, есть два способа: Первый, и казалось бы, наиболее простой – приобрести участок в действующем садоводческом или дачном объединении с уже готовым строением. Тем не менее, практика показывает, что именно этот путь зачастую наиболее опасен.
Второй способ -самостоятельно приобрести в собственность земельный участок с тем чтобы возвести на нем домик своими силами. При этом наиболее часто допускаемая новоявленными владельцами ошибка заключается, как правило, в том, что при приобретении готового дома все внимание уделяется исключительно проверке качества постройки. Действовать между тем, следует иначе.
Прежде всего необходимо убедиться в том, что земельный участок, на котором построен дом, с самого начала приобретался застройщиком на законных основаниях, а не является самозахватом. При этом надо учесть, что действующее законодательство предусматривает два вида использования земельных участков частными лицами: аренда и приобретение в собственность.
В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса не допускается приобретение в собственность участков, расположенных на территории государственных заповедников и национальных парков, занятых особо ценными объектами культурного наследия Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, расположенные под объектами гидротехнических сооружений, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Таким образом, перед тем как вкладывать деньги в строительство дачи, надо выяснить, не подходит ли облюбованный Вами участок под одну из вышеперечисленных категорий. Такую информацию можно получить в Федеральной службе земельного кадастра России. Данная служба в ближайшее время будет создана в соответствии с Указом Президента российской Федерации от 09 марта 2004 года №314 “Осистеме и структуре федеральных органов испольнительной власти”, а до этого стоит обратиться в территориальный орган земельного комитета.
Если все в порядке, следует юридически грамотно (то есть, в соответствии сФедеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”) оформить право собственности на землю. При этом от вас потребуют представить примерно следующий перечень документов:
- квитанцию об оплате государственной регистрации;
- документы подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок;
- документы устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права;
- кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов).
На практике часто возникает вопрос: обладают ли правом на бесплатное приобретение в собственность земельного участка лица, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года “О собственности в СССР”, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы?
На основании п.4 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные цчастки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные в результате сделок, совершенных до вступления в силу закона Закона СССР от 6 марта 1990 года “О собственности в СССР” (1 июля 1990 года), но которые не были надлежаще оформлены или зарегистрированы, имеют право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ч.5 ст.20 Земельного кодекса.
Под сделками в данном случае понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком. Согласно п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Поэтому во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или стоящим на нем домом, возникает право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке ч.5 ст.20 Земельного кодекса РФ.
Покончив с юридическими процедурами, можно наконец приступать к строительству. При этом нужно быть готовым к следующему повороту событий.
Не секрет, что сам по себе дом – это полдела. Надо, чтобы были подведены электричество, вода, газ и прочие блага цивилизации.Вот тут-то и могут вскрыться неожиданные трудности. Важное значение имеет месторасположение участка. Если вы приобрели участок в садовом объединении, и он расположен таким образом, что преграждает доступ к объектам инфраструктуры – водонапорной башне, электростанции, водоему и т.д. Будьте готовы к тому, что ваши соседи могут потребовать от вас беспрепятственного прохода ко всем этим объектам по территории вашего участка. Юридически это называется право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
В соответствии со ст.23 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться публичные сервитуты для:
- прохода или проезда через земельный участок;
- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфрастуры;
- свободного доступа к прибрежной полосе.
Последнее особенно актуально, т.к. повышенным спросом пользуются земельные участки, расположенные вблизи водоемов.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. При этом собственник земельного участка, обремененный частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых сервитут установлен.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Сервитуты, также подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Бесперебойное обеспечение участка водой – важная составляющая в приусадебном хозяйстве. Подчас это становится камнем преткновения, особенно для вновь образованных дачных объединений. “Питьевую” проблему можно решить по разному.
Во первых, можно попробовать подключиться к имеющейся инфраструктуре, а если ее нет – можно попробовать создать собственную. Например, пробурить скважину, соорудить колоде. При этом нельзя забывать о том, что на основании статьи 19 Закона РФ “О недрах” собственники и владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению, в границах земельного участка осуществлять строительство сооружений для сових нужд на глубину до 5 метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на глубину первого водоносного горизонта, не являющегося источником централизованного водоснабжения.
Таким образом, если колодец вырыт на глубину более чем пять метров, вы рискуете быть привлеченным к ответственности, как нарушитель закона, если заранее не позаботились получением соответствующей лицензии.
Так статья 7.3. Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за пользование недрами без разрешения (лицензии) либо с нарушением условий, предусмотренных разрешением (лицензией), и влечет наложение административного штрафа в размере от пятнадцати до двадцати минимальных размеров оплаты труда.
Но если вы все же решили воспользоваться инфраструктурой существующего хозяйства, то вы в праве или вступить в него, регулярно оплачивая членские взносы, или пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического объединения. Этим правом обладает любой гражданин на основании Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”.
При этом, в случае неуплаты установленных договорами взносов за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования объектами инфраструктуры и т.д. на основании решения правления такого объединения либо общего собрания его членов, граждане нарушители лишаются права пользоваться имуществом общего пользования. Неплатежи за использование объектов инфраструктуры общего пользования взыскиваются в судебном порядке.
Вы также вправе обжаловать в суде решения правления объединения либо общего собрания его членов об отказе в заключение договоров о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования такого объединения.
Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования для граждан ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов объединения.
Думаю не лишним будет сказать, что в соответствии с Федеральным законом “О личном подсобном хозяйстве” реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью. Это является аргументом в случае внезапного появления представителей налоговых органов.
