По итогам октября, стоимость московского жилья продолжила постепенно снижаться, что признают многие аналитики рынка.
Однако большинство застройщиков, пытаясь сохранить максимальную рентабельность своего бизнеса, стараются максимально завуалировать эту тенденцию, маскируя снижение цен различными дисконтными программами.
В результате официальные отчеты о стоимости предложения квартир в столице зачастую заметно отличаются от конечной суммы сделки купли-продажи, заключаемой между продавцом и покупателем.
Цены планируют вниз
В октябре 2008 года снижение цен наблюдалось и на первичном, и на вторичном рынке столичного жилья, что связано как с ростом объема предложения, который начался еще в сентябре, так и с сокращением спроса, рассказала аналитик информационно-аналитического отдела УК “Пересвет-Инвест” Светлана Аксенова.
“Так, средняя цена предложения на первичном рынке без учета элитного сегмента в октябре составила 5,453 тысячи долларов за квадратный метр, продемонстрировав снижение на 7,7% по отношению к сентябрю. Средняя цена предложения на первичном рынке с учетом элитного сегмента составила 7,528 тысячи долларов за квадратный метр”, – констатировала эксперт.
На вторичном рынке жилья, по данным Аксеновой, средняя цена предложения снизилась на 7,8% по сравнению с сентябрем и составила 6,982 тысячи долларов за квадратный метр.
При этом эксперт уточняет, что подобное снижение средних цен предложения обусловлено не только соотношением спроса и предложения, но и ростом курса доллара.
“Однако в октябре произошло снижение и рублевых цен предложения, которые традиционно демонстрировали рост. Снижение рублевых цен составило 3,3% на первичном и 3,2% на вторичном рынке”, – утверждает специалист.
В свою очередь генеральный директор аналитического консалтингового центра компании “МИЭЛЬ” Владислав Луцков сообщает, что средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья в столице с учетом элитных объектов в октябре 2008 года снизилась на 0,7% и составила 196,1 тысячи рублей за квадратный метр, а без учета элитных объектов – 171,9 тысячи рублей за квадратный метр.
Правда, насколько именно снизилась стоимость новостроек без учета элитного сегмента, эксперт не уточняет, хотя многие аналитики указывают, что наибольшее снижение цен происходит именно в сегменте жилья эконом-класса.
По данным Луцкова, долларовая цена жилых площадей в Москве за октябрь снизилась на 4,8% – до 7,441 тысячи долларов за квадратный метр.
Он также добавляет, что на вторичном рынке города средний уровень рублевых цен фактически не изменился и составил в октябре 188 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как цены на жилье в Москве в долларовом эквиваленте на фоне укрепления американской валюты упали на 4,4% – до 7,133 тысячи долларов за квадратный метр.
Комментируя ситуацию на рынке московской недвижимости, генеральный директор УК ЗАО “БЕСТ-Недвижимость” Лариса Патлух указывает, что “в условиях стагнации в первую очередь цены снижаются на низкокачественное жилье в малопрестижных районах”.
“Нынешней осенью отрицательная ценовая динамика наблюдается на типовое жилье, кирпичные пятиэтажки и старую панель. Однако в сегодняшних условиях падения стоимости следует ожидать и на современное жилье”, – предполагает собеседница агентства.
По материалам аналитического отдела агентства недвижимости “САВВА”, в октябре наибольшее снижение цен в долларах отмечено на однокомнатные квартиры, которые подешевели на 3,99%. В свою очередь двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в столице снизились в цене за месяц соответственно на 3,68% и 2,55%.
“За прошедший месяц по округам Москвы максимальное снижение цен в долларах зафиксировано в Юго-Восточном административном округе – на 3,6%, Северо-Восточном административном округе – на 3,6% и Западном административном округе – на 4,1%, а по остальным округам столицы жилье подешевело от 1,8% до 3%. При этом в октябре можно отметить значительное снижение цен в категории жилья эконом-класса – от 3,5% до 5,0% (кирпич и панель с малой кухней, а также панельные и кирпичные хрущевки). В то же время снижение цен на панельные новостройки составило всего 1%”, – уточняется в отчете АН “САВВА”.
Вместе с тем, ряд экспертов продолжают говорить не о снижении цен на московскую жилую недвижимость, а о стабилизации ее стоимости.
В частности, как поясняется в отчете аналитического центра корпорации “ИНКОМ”, в октябре цены на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы демонстрировали стабильность, компенсируя снижение в долларовом эквиваленте ростом рублевых цен.
“В октябре средняя стоимость квадратного метра в столице выросла в рублях на 1,9% до уровня 214,36 тысячи рублей. Одновременно средние долларовые цены понизились на 2,3% до 8,13 тысяч долларов за квадратный метр”, – полагают аналитики “ИНКОМА”, высказывая мнение, что такое состояние рынка со взаимной компенсацией рублевых и долларовых цен сохранится до января 2009 года.
В докладе также говорится, что “на рынке новостроек Москвы в октябре наглядно видно продолжение стабилизации цен”.
“Долларовые цены отыграли небольшое снижение (на 0,5%), которое было в сентябре, увеличившись в среднем на 1,3%”, – подчеркивают специалисты.
Игра в дисконт
Таковы официальные данные некоторых аналитиков. Однако на самом деле снижение цен на московское жилье значительно существеннее, чем следует из цифр, фигурирующих в аналитических отчетах.
Дело в том, что при анализе многие представители риэлтерских и девелоперских компаний используют данные о цене предложения той или иной квартиры, выставляемой к продаже на рынке, а конечная сумма сделки между продавцом и покупателем, как правило, не афишируется, а значит, и не учитывается в публичных отчетах.
“Статистические данные в октябре весьма сильно отличаются от реальных результатов. Во многом это связано с тем, что при определении средних данных учитываются цены предложения, а также ранее начатые, завершаемые по инерции сделки. Фактические же цены сделок купли-продажи на вторичном рынке в октябре могли быть на 10-20 % ниже заявленных цен предложения”, – рассказывает, в частности, управляющий директор “CENTURY 21 Запад” Евгений Скоморовский.
Таким образом, если в результате торга квартира подешевела, например, на 20 – 25%, в докладах специалистов все равно будет зафиксирована первоначальная стоимость предложения.
Однако если еще год назад, в период планомерного роста цен на московское жилье, добиться от продавцов даже минимальных скидок было очень проблематично, то сегодня, когда спрос на квартиры заметно упал, продавцы – и компании, и частные лица – охотно торгуются.
Другое дело, что продавцам, особенно крупным застройщикам, у которых в наличие много квартир, невыгодно открыто говорить о снижении цен на жилье, так как подобное признание вызовет цепную реакцию, и каждую следующую квартиру они будут вынуждены продавать еще дешевле.
Поэтому снижение цен старательно маскируется под всевозможного рода скидки и бонусы. Убедиться в этом не сложно, достаточно просто начать торговаться с продавцом.
“Испытывающие финансовые затруднения девелоперы, – продолжает Скоморовский, – вынуждены снижать цены на реализуемые квартиры в своих жилых комплексах. Некоторые действуют открыто, другие стараются вести пока “кулуарные” распродажи. Те же, кто уверен в своих силах и ощущают крепкое финансовое плечо банковских структур, заявляют о недопустимости снижения цен с целью проведения расчетов с подрядными организациями и финансирования строительства за счет осуществляемых продаж”.
Впрочем, многие эксперты существование такой тенденции и не отрицают. “Значительный прирост предложения за сентябрь-октябрь этого года наряду со снижением покупательской активности уже позволяет говорить о том, что многие продавцы готовы снизить цену. А к концу года количество и размеры скидок увеличатся. На сегодняшний день
доля сделок с дисконтом 3-5% составляет уже около 20% от общего объема”, – говорит Патлух.
Руководитель же отделения “Третьяковское” компании “Пересвет-Недвижимость” Наталья Алиханова в свою очередь отмечает, что “сейчас на рынке много предложений и среди новостроек, и среди вторичного жилья, поэтому если продавцу необходимо получить деньги в короткий срок, то он идет на уступки, и уже сейчас максимальная скидка доходит до 10 %”.
Информацию о возможности получить в настоящее время существенную скидку при покупке квартиры в Москве подтверждает и Луцков. “Сегодня на рынке новостроек по ряду объектов существуют различные варианты приобретения квартир по дисконтным программам: скидки при полной оплате квартиры (от 5% до 10% от всей суммы покупки), беспроцентная рассрочка, получение компенсации (путем снижения стоимости квартиры) по расходам на получение ипотечного кредита”, – приводит он примеры.
При этом, по мнению собеседника агентства, до конца года при стагнации спроса значительных изменений на рынке жилья московского региона ожидать не следует.
Палтух же полагает, что “в 2008 году вероятно снижение цен предложения на 5-10%, а после Нового года снижение ценовых показателей может достигнуть 20-25%”.
“Однако, следует учитывать, что в условиях кризиса, когда девелоперы уже заморозили строительство новых объектов, новому предложению появиться неоткуда, и поэтому глобального снижения цен ожидать не стоит”, – предупреждает представительница “БЕСТ-Недвижимости”.
С ней соглашается и Аксенова, которая считает, что до конца года снижение цен продолжится. “Но даже в том случае, если цена предложения остается неизменной, некоторые продавцы готовы идти на скидки. Однако в будущем снижение темпов ввода, а также массовая заморозка проектов приведет к дефициту предложения”, – говорит она.
Таким образом, можно предположить, что на фоне дальнейшего снижения цен на московское жилье в ближайшей перспективе игра в скидки продолжится, а разрыв между заявленной продавцами ценой предложения на московские квартиры и реальной их стоимостью по итогам торга может продолжить увеличиваться.
Источник: http://www.rian.ru
