Застройщики вывели на рынок все ранее придержанные резервы, во II квартале предложение новостроек в Москве и области выросло примерно на 10%, говорит Дмитрий Кузнецов, гендиректор МИАН.
Но сделок на первичном рынке мало. По словам Дмитрия Халина, партнера IntermarkSavills, по итогам первого полугодия их число сократилось в 3-6 раз по сравнению с докризисным периодом. Петр Машаров, гендиректор “Century 21 еврогруп недвижимость”, признает: для компании считается удачей, если в месяц удается продать пять квартир. По данным IntermarkSavills, при сложившихся темпах продаж запаса жилья в домах бизнес-класса хватит на шесть лет, в классе премиум – на четыре года. А квартир экономкласса, говорил ранее “Ведомостям” Александр Крапин, директор ИАА Rway, при имеющемся спросе достаточно на два-три года.
Подряд как выход
Не получая средств от продажи жилья, девелоперы становятся заложниками банков-кредиторов. По словам гендиректора ГК “Инталев” Алексея Федосеева, сейчас ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, ВЭБ аккумулируют недвижимые активы, стоимость которых измеряется десятками и даже сотнями миллиардов рублей. “Но банки пока не осознают, что же делать с этим достоянием”, – отмечает он.
Сергей Безбородов, президент компании Q-tec, соглашается, что банки становятся крупнейшими игроками в недвижимости. Он предполагает, что они могут как создавать собственные девелоперские подразделения, так и выводить управление этими активами на аутсорсинг. “Сейчас мы ведем переговоры о стратегическом партнерстве с одним из российских банков: оно касается сегмента незавершенного строительства, а также развития новых активов. Себя мы видим в качестве диверсифицированной компании, которая в состоянии входить в проект как девелопер и реализовывать его как генподрядчик”, – рассказал Безбородов.
Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, предполагает, что крупные банки могут позволить себе создать свой девелоперский бизнес, как это сделал, например, “Уралсиб”. Хотя, по его мнению, этим имеет смысл заниматься только после того, как восстановится рынок. По мнению Василия Брязкухи, финдиректора “Сити – XXI век”, банкам выгоднее и проще оставить прежнего девелопера: с ним легче договориться по вознаграждению и он заинтересован в завершении стройки, особенно если раньше привлек соинвесторов – физических лиц. Сейчас за реализацию проекта под ключ генподрядчики готовы браться за 15% от бюджета строительства, признает Безбородов, в докризисное время их маржа достигала 25%.
По словам Владимира Воронина, президента ФСК “Лидер”, участие в проектах на условиях fee-девелопмента позволяет без особых собственных вложений сохранить кадры и получить прибыль. Fee-девелопмент – перспективный рынок, “возможность работы компании на нем не исключена”, говорит Максим Привезенцев, член совета директоров Mirax Group.
Сами банки пока этот процесс не комментируют. Пресс-секретарь ВТБ Максим Лунев отметил, что конкретных случаев перехода объектов недвижимости на баланс банка пока нет, поэтому преждевременно говорить о том, как банк с ними поступит, когда они появятся.
“Недвижимость тем и плоха, что если уже что-то наворотили, то это что-то потом легче взорвать, чем переделывать”, – считает Федосеев.
Понижают класс
Большинство девелоперских проектов были ориентированы на растущий рынок, и застройщики не считались с затратами в надежде на высокую рентабельность. Но финансовый кризис изменил ситуацию. По оценке Халина, сейчас любой проект, работы по которому приостановлены на стадии котлована, или проходит реконцепцию, или заморожен. IntermarkSavills, по его словам, с мая работает над пересмотром концепции как минимум 10 объектов в сегменте премиум- и бизнес-класса, себестоимость которых застройщики решили уменьшить. Аудитом концепций такого же числа объектов занимается и Blackwood, рассказал Константин Ковалев, управляющий партнер компании. Ни Халин, на Ковалев не назвали девелоперов, с которыми ведут переговоры о реконцепции.
Опрошенные застройщики в основном информацию брокеров не подтверждают. По словам Натальи Коноваловой, пресс-секретаря ГК ПИК, понижение классности подходит для элитных проектов или бизнес-класса, а ПИК в основном строит эконом. По проекту же элитного особняка в Афанасьевском переулке никаких пересмотров концепции не будет, указала она. Екатерина Куканова, пресс-секретарь “Дон-строя”, также заверила, что их жилые проекты реализуются по ранее разработанным концепциям.
Зато “Ведис групп”, изначально планировавшая застроить участок в Марфине монолитными домами бизнес-класса, теперь строит панельный экономкласс. Как объяснил Андрей Белюченко, первый вице-президент компании, причиной стали “сложности в получении на приемлемых условиях банковского кредита и изменение конъюнктуры рынка”.
Источник: http://www.vedomosti.ru
