Существует всего 4 способа, как можно передать другому человеку в собственность квартиру, или другое недвижимое имущество: а именно дарение, рента, завещание и купля-продажа. Каждый из этих способов имеет как свои преимущества, так и недостатки, причем, как для того, кто передает свою собственность, так и для того, кто получает. Разберем, каждый из этих вариантов.
Завещание
Данный способ избавляет наследодателя от необходимости, проходить весьма утомительную процедуру регистрации прав. Достаточно, написать завещание и заверить его нотариально. В некоторых случаях, закон допускает удостоверение завещания другими лицами. В определенных и описанных законом случаях это может быть врач, капитан судна, начальник экспедиции, командир воинской части, начальник места лишения свободы, или другое должностное лицо.
Однако все хлопоты по оформлению наследства и регистрации прав собственности придется проходить самому наследнику. А вступление в права наследования – достаточно сложный и длительный процесс. К тому же, наследник сможет стать собственником не ранее чем через полгода после смерти наследодателя. А если сразу после вступления в наследство, он решит продать это жилье, то будет обязан, как человек, который владеет данной недвижимостью менее 3-х лет, оплатить подоходный налог в размере 13 % с суммы превышающей один миллион рублей полученной в результате продажи жилья. Кроме того, к квартирам, приобретенным по наследству, покупатели обычно относятся с особенной настороженностью и это неслучайно. Нередко завещание может быть оспорено другими наследниками. Такое возможно, когда возникают сомнения в действительности завещания, когда один из наследников признается недостойным, но чаще всего, это происходит, когда возникают лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, независимо от того, как составлено завещание. К этой категории относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг и иные нетрудоспособные иждивенцы. Причем сделать они это могут не только через пол года после смерти наследодателя, как это принято считать. В случае, если наследник не знал и не мог знать об открытии наследства, то по соответствующему решению суда, шестимесячный срок может быть восстановлен, и тогда он будет отсчитываться с того дня, когда наследник узнал об открытии наследства.
Зато наследодатель может быть уверен до конца жизни, что его не лишат права пользования жильем и не отправят из квартиры в какой-нибудь дом для престарелых. Кроме того, наследодатель может неограниченное количество раз переписывать завещание и действительным будет то, что окажется последним на день его смерти.
Рента
Можно быть уверенным в том, что тебя не выгонят из «собственного» дома и в случае заключения договора ренты, точнее говоря договора пожизненного содержания с иждивением. Данный договор подразумевает следующий порядок: один человек передает другому в собственность жилье, и взамен получает определенное содержание и право проживать до конца своей жизни в квартире или доме, которые передаются плательщику ренты.
Конечно, переписать завещание значительно проще, чем расторгнуть договор ренты, но расторжение данного договора возможно, и происходит весьма нередко. Сделать это можно в суде по иску получателя ренты в случае неисполнения плательщиком ренты своих обязательств. Кроме того, другие родственники получателя ренты могут, также в судебном порядке, расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением. Для этого им необходимо доказать, что гражданин, совершивший сделку (получатель ренты), находился в заблуждении «относительно природы сделки или её предмета».
Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением для человека, который стремится получить жилье, имеет два существенных недостатка: Во-первых, есть весьма серьезный риск расторжения договора. И если наследник, в случае лишения его наследства, ничего не теряет, а лишь не получает то, на что надеялся, то плательщик ренты, обычно еще и теряет те деньги, которые были им заплачены ранее. Во-вторых, заселение в квартиру и получение права распоряжаться данным имуществом наступает через весьма неопределенный период времени.
Зато плательщик ренты, в отличие от наследника, получает возможность сразу после смерти получателя ренты, распоряжаться жильем, а также уже является собственником жилья, так как становится им с момента заключения договора пожизненного содержания с иждивением. И если этот срок составляет более 3-х лет, то он освобождается от уплаты 13 % подоходного налога, в случае немедленной продажи данной недвижимости.
Дарение и купля-продажа
Это третий и четвертый способы передачи жилья близкому человеку. В отличие от наследования по завещанию и заключения договора пожизненного содержания с иждивением эти варианты практически безвозвратно, еще при жизни собственника, лишают его имущества. Поэтому при передаче квартиры, таким образом, надо быть на 100 % уверенным, что никакие изменения в жизни облагодетельствованного лица, не заставят его, пересмотреть устные договоренности и даже клятвы, данные перед совершением сделки.
По сути, и даже по процедуре оформления, договоры дарения и купли-продажи мало, чем отличаются друг от друга. Единственная разница заключается лишь в том, что договор купли-продажи подразумевает возмездность сделки, а дарения нет. В связи с этим юристы обычно советуют при таком выборе регистрировать реальные, а не притворные сделки. То есть, если дарите, то и заключать надо договор дарения, если продаете – то договор купли-продажи. Есть только два исключения. Во-первых, если гражданин, получающий жилье является несовершеннолетним, он в соответствии с ГК РФ совершить такую крупную покупку не имеет права. Ему квартиру можно только подарить. Во-вторых, на сегодняшний день, а именно до 1 января 2006 года, все еще действует Закон о налоге на имущество, переходящее в порядке дарения и наследования. В соответствие с данным законом, если даритель и одаряемый не зарегистрированы вместе на жилплощади, которая переходит в дар, то при дарение возникает налог, и он может достигать почти 40 % от стоимости жилья. Следовательно, при таких обстоятельствах, иногда стоит призадуматься совершать реальную сделку, или притворную.
