Инвестор, рассматривающий предложение по оснащению строящегося здания инженерными системами сверх необходимого минимума, задается естественным вопросом: “зачем мне это нужно?”. Фактически, за исключением тех случаев, когда инвестор не требует точных или даже приблизительных расчетов и хочет, чтобы было просто “на уровне”, вопрос о применении тех или иных систем автоматизации упирается в способность компании, предлагающей свои услуги в этой области, сделать грамотное и учитывающее специфику конкретного объекта технико-экономическое обоснование.
К слову сказать, на рынке жилой недвижимости инвесторов, которые мыслят категориями “не хуже, чем у других”, после спада, начавшегося в прошлом году, вряд ли удастся найти. В сложившейся ситуации значительного снижения притока выручки от продаж, многие, в том числе крупные участники рынка, сейчас решают задачи текущего финансирования строительства и всеми возможными способами минимизируют свои издержки, поэтому объяснить, зачем нужно “добавить зданию немного ума” становится действительно вдвойне сложно.
На рынке коммерческой недвижимости ситуация несколько иная. Даже при некотором спаде темпа экономического развития, спрос, например, на офисные помещения, особенно среднего класса и выше, не уменьшается.
При этом стоит заметить, что уровень устанавливаемых в таких зданиях систем жизнеобеспечения, автоматизации и безопасности, медленно, но неуклонно растет. Отдельно можно выделить объекты недвижимости, инвесторами, застройщиками или заказчиками строительства которых являются зарубежные компании или компании с долей иностранного капитала.
Для таких объектов еще на уровне эскизного проектирования обычно производятся соответствующие расчеты для всех подсистем и выбираются приемлемые технические решения. Благодаря комплексному подходу на начальном этапе к проектированию интегрированной системы управления зданием (Building Management System – BMS), удается избежать многих проблем по согласованию работы оборудования различных производителей, которе в иных случаях неизбежны. Стоит отметить, что такой подход в последнее время наметился и у ряда отечественных компаний, а также государственных огранизаций.
Можно выделить основные критерии, которые применяются для оценки предлагаемых решений по оснащению здания системой управления:
Доля первоначальных издержек в общей стоимости владения зависит, в первую очередь, от периода “владения”, который берется индивидуально для каждого объекта недвижимости. По различным расчетам, при периоде владения 50 лет, доля первоначальных издержек на систему не превышает 5%, причем, в общем виде задачу поиска оптимального решения в данной области в мире еще никто не решил.
Ключевым же критерием при выборе технических решений по оснащению здания системой управления, безусловно, является последний.
Задача “обсчета” экономической эффективности предлагаемых решений стоит достаточно остро, особенно в связи с тем, что большинство компаний, заявляющих о себе как об интеграторах / инсталляторах систем “интеллектуального здания” не имеют в своем штате специалистов соответствующей квалификации, обладающих при этом широким кругозором как в данной предметной области, так и в смежных областях.
Ситуация усугубляется еще и тем, что интеграторы / инсталляторы в основном ориентированы в каждом сегменте на оборудование и системы управления одного-двух производителей, так как имеют, во-первых, обученных специалистов именно по этим позициям, а во-вторых, хорошие условия поставок именно этого оборудования. Поэтому, с одной стороны, большинство интеграторов/инсталляторов не могут предоставить хорошо продуманные технико-коммерческие предложения на базе решений разных производителей, с другой стороны им это экономически невыгодно.
Фактически сейчас на рынке товаров и услуг по системам управления зданиями часто встречается ситуация, когда заказчик долго не может получить законченных, грамотно составленных сбалансированных предложений и порой отказывается от самой идеи внедрения системы управления вообще. Достаточно часто сами заказчики показывают полученные ими ранее технико-коммерческие предложения, которые, при наличии немалой финальной суммы, являются не только отнюдь не оптимальными по соотношению качество/цена, но и изобилуют массой несоответствий.
Отчасти такая ситуация объясняется неразвитостью данного рынка и отсутствием как достаточного спроса, так и качественного предложения, которое, как известно, и порождается первым. При этом стоит заметить, что даже компании, которые умеют профессионально работать на данном рынке, не всегда своевременно могут ответить на запрос потенциального клиента в связи с высокой загрузкой текущими работами и невозможностью оперативно расширять штат в связи с дефицитом подготовленных специалистов. Вообще, “выращивание” специалистов является наиболее распространенной практикой в компаниях, занимающихся системами управления зданиями, что совместно с низкой активностью в этой области “охотников за головами” и отсутствием как таковой практики “миграции” специалистов по BMS из компании в компанию (в фирмах, занимающихся подсистемами “интеллектуального здания”: климатикой, безопасностью, такая практика достаточно распространена), также определенным образом характеризует рынок.
Зачем же действительно внедрять системы комплексного управления зданиями?!
Основными глобальными “тормозящими” факторами на пути внедрения систем комплексного управления зданиями являются следующие:
Понятно, что первый и второй факторы нивелируются самим развитием рынка и будут негативно влиять на него только в краткосрочной перспективе.
Третий фактор является фундаментальным вообще для экономики нашей страны и оказывает негативное влияние на все отрасли.
Следующий, четвертый, фактор необходимо раскрыть. До сих пор организациям, эксплуатирующим здания, было проще и дешевле нанять еще нескольких лиц обслуживающего персонала (охранников, электриков, сантехников), чем заниматься установкой каких-либо систем автоматизации и безопасности.
В последние же год-два ситуация начинает меняться по двум причинам. Во-первых, наблюдается значительное увеличение уровня зарплат персонала (рост порядка 20% в год), во-вторых, многие застройщики и инвесторы строительства начинают эксплуатировать построенные здания сами, что заставляет их серьезно задумываться об общей стоимости владения зданием еще на этапе его проектирования.
То же самое касается и динамики цен на энергоресурсы. Только за прошлый год цены на электро- и тепловую энергию увеличились в среднем на 40%, и на текущий год прогнозы неутешительны.
Понятно, что в перспективе стоимость энергоресурсов не может не расти, что приведет к увеличению стоимости жизни в целом и, соответственно, отложенному, но необратимому росту стоимости рабочей силы.
Именно стоимость энергоресурсов и труда персонала в ближайшие годы будет определять развитие рынка “интеллектуальных зданий”.
Для того, чтобы на практике в цифрах рассмотреть вопрос об экономической целесообразности внедрения систем комплексного управления зданиями, обратимся к рынку современных многофункциональных многоэтажных зданий, основные площади в которых занимают квартиры, а на первых этажах размещаются офисные помещения и торгово-досуговые центры. Наиболее наглядно и понятно расчет экономической эффективности можно привести на примере экономии электроэнергии в зоне общего пользования (лифтовые холлы и лестницы) на типовом этаже недавно построенного в Москве многоэтажного многофункционального здания.
Стоит отметить, что первоначально система освещения общих зон в данном здании уже проектировалась с учетом роста тарифов на электроэнергию, поэтому в здании установлены преимущественно люминесцентные светильники и энергосберегающие галогеновые лампы, причем номинальная мощность освещения невысока. Таким образом задача обоснования установки дополнительных технических средств для обеспечения экономии электроэнергии значительно усложнялась.
Так как за электроэнергию в этой зоне платит эксплуатирующая здание компания, в ее интересах максимально уменьшить ее потребление. Однако, если следствием этих интересов являются немногочисленные тусклогорящие лампочки, то интересы эксплуатирующей организации естественным образом сталкиваются с интересами жильцов, таким образом, необходимо искать компромисс.
Выходом из ситуации является наличие в обязательном порядке дежурного освещения и включение дополнительного освещения согласно времени суток, а также по сигналам от контактных датчиков и датчиков движения. В этом случае дополнительное освещение, разделенное территориально по зоне общего пользования на логические группы/зоны, загорается только на период, когда в этой логической зоне присутствует человек.
Для того, чтобы резкое включение освещения не раздражало человека, некоторые логические группы включаются заранее по сигналу от контактных датчиков открывания двери, для некоторых групп применяется диммирование, т.е. не резкое, а плавное включение/выключение освещения с возможностью программирования максимального уровня мощности (уровень может быть меньше номинальной мощности ламп) и плавности включения. Для плавного управления освещением применяются специальные устройства – “диммеры”.
Они устанавливаются в технических помещениях в электрических шкафах или в непосредственной близости от них и обеспечивают увеличение до нескольких раз срока службы подключенного к ним осветильного оборудования, т.к. защищают его от скачков напряжения как при включении, так и при работе в установленном режиме. Применение в составе системе управления освещением диммеров позволяет также регулировать свет в зависимости от времени суток как по датчикам освещенности, так и автоматически, согласно годовому астрономическому календарю восхода/захода солнца, “встроенному” в систему управления.
В этом случае, по мере восхода и захода солнца мощность искуственного освещения плавно уменьшается и увеличивается соответственно.
В связи с тем, что подробный практический расчет экономической эффективности внедрения системы управления освещением занял бы достаточно много места, в рамках данной статьи он не приводится. Желающие могут обратиться по электронной почте к автору с просьбой об адресной рассылке данных материалов.
Краткий экскурс подготовлен совместно со специалистами компании “Специальные решения и системы”.
