Большая часть из описанных в прошлых разделах «инструкции» мероприятий по модернизации отопительной системы производится в масштабах всего жилого дома. Поэтому главное, что необходимо понять его обитателям: чтобы было хорошо каждому в отдельности, нужно действовать всем сообща.
Если дом принадлежит ТСЖ или жилищному кооперативу – то это несложно: все решения принимаются на общем собрании, а их реализацию контролирует правление. Впрочем, жители таких домов, как правило, хорошо осведомлены о порядке действий.
К сожалению, подавляющее большинство многоквартирных жилых домов в России не имеет организованной формы управления. То есть фактически они управляются местными эксплуатирующими организациями (ДЭЗами, РЭУ, ЖЭУ, управляющими компаниями (УК) и пр.) по их усмотрению, тогда как на деле все значимые решения должны приниматься самими собственниками жилья, а вышеперечисленные организации являться лишь подрядчиками, которых жители нанимают для выполнения своих решений и технического обслуживания дома. Однако практика показывает, что многие об этом даже и не догадываются.
Принять какое-либо общее решение жители большого дома могут только одним способом: проголосовав за на него общем собрании. Именно такой порядок определен Жилищным кодексом РФ.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 44 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 ЖК РФ).
Созвать общее собрание может любой собственник, предупредив всех остальных в письменной форме не позднее, чем за 10 дней до даты проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Но собрать людей бывает непросто: в некоторых случаях на это уходят месяцы, а в результате все равно приходит меньше половины собственников – и кворум не получается, т.е. решение собравшихся не имеет юридической силы (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Чтобы как-то решить эту проблему, была предусмотрена возможность проведения общего собрания в заочной форме. При этом собственникам раздается (рассылается) перечень поставленных на голосование вопросов, и рядом с каждым они должны зафиксировать свое решение.
При наличии кворума при заочном голосовании соответствующее решение считается принятым, что фиксируется в протоколе подсчета голосов (ст. 47 ЖК РФ). Осуществляет его счетная комиссия, состав которой можно сделать одним из поставленных на голосование вопросов.
Таким образом, мы видим, что положить начало преобразованиям можно силами даже совсем небольшого числа активистов. С некоторых пор это стало еще проще: в соответствии с поправками к ЖК РФ, принятыми в мае 2011 года, в каждом жилом доме должен быть избран совет дома, который будет представлять интересы всех жильцов и контролировать работу управляющей компании (ст.
161.1 ЖК РФ). Избирается совет одним из описанных выше способов, а уже вошедшие в него активисты могут, в том числе, инициировать модернизацию отопительной системы.
