Несмотря на разгар летнего сезона, традиционной для этого времени года стагнации на рынке недвижимости не наблюдается. Скорее наоборот. Эксперты с удивлением констатируют, что ценовые показатели продолжают постепенно ползти вверх и по итогам июля месячный прирост цен может впервые в этом году превысить величину инфляции, приблизившись к 2%.
“Вот уже несколько недель подряд средний уровень цен на столичном рынке жилья продолжает прибавлять почти по полпроцента в неделю”, – говорит руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко. По данным эксперта, с начала июля цены на столичную недвижимость уже выросли на 1%, а по итогам месяца прирост может составить 1,68%. “Это в очередной раз доказывает, что сезонность на рынке недвижимости играет далеко не самую главную роль”, – говорит Репченко. Столичные риэлторы в целом согласны с выводами эксперта.
“Сезонность в этом году не настолько значительно выражена, чтобы можно было говорить о ней особо. А причины стабильного роста цен очевидны: спрос во всех сегментах рынка сейчас значительно превышает предложение”, – говорит генеральный директор ЗАО “Корпорация МИАН” Нина Кузнецова.
Эксперты объясняют данную ситуацию изменившимся психологическим климатом на рынке недвижимости. Длительный период стабилизации, продолжающийся уже около полугода, успокоил и вернул утраченное доверие потенциальных покупателей, чьи ожидания по удешевлению жилья в конечном счете не оправдались.
Вторичный рынок стал лидером роста
Директор Департамента маркетинга и рекламы корпорации ИНКОМ-недвижимость Сергей Елисеев считает, что наибольший вклад в ежемесячный прирост цен вносит вторичное жилье. С середины мая число предложений на вторичном рынке резко сокращается: люди перед отпусками не хотят начинать сделку, которая может растянутся на несколько месяцев, и не выставляют свое жилье на продажу. При этом покупателей меньше не становится – сейчас их костяк составляют люди, которые продали квартиры весной, чтобы купить большую площадь. Возникает сезонный дисбаланс спроса и предложения и ускоренное повышение цен.
Если весной квартиры, по мнению представителя ИНКОМ-недвижимость, стабильно дорожали на величину инфляции, в июне-июле – в пределах 2% – 2,5% ежемесячно, то в августе рост цен может подобраться к 3%. “Ситуация на вторичном рынке постепенно возвращается к благополучным для рынка недвижимости 2001-2003 гг”, – считает Елисеев.
По данным Корпорации МИАН, средние цены на вторичном рынке недвижимости в распределении по административным округам выглядят следующим образом: ВАО – 1717$ за кв. метр, ЗАО – 2344$ за кв. метр, САО – 1947$ за кв. метр, СВАО -1723$ за кв. метр, СЗАО – 1822$ за кв. метр, ЦАО – 3305 $ за кв. метр, ЮВАО – 1488$ за кв. метр, ЮЗАО – 2029$ за кв. метр и ЮАО – 1550 за кв.метр. Как указывают опрошенные Интерфаксом риэлторы, самым высоким спросом у покупателей вторички пользуются недорогие, но качественные однокомнатные квартиры, располагающиеся недалеко от станции метро.
Первичка пока не определилась с перспективами
На рынке новостроек, по мнению Елисеева, потенциала для бурного роста цен пока нет: Задранные застройщиками цены в настоящий момент приходят в соответствие с реальной рыночной ситуацией. Опыт продаж показывает, что квартиры в строящихся домах должны быть на 15%-20% дешевле аналогичного жилья на вторичном рынке. Если этого не происходит, то покупатель не будет рисковать и связываться со строящимся объектами. Елисеев утверждает, что цены на новостройки в летние месяцы или снизились, или не выросли на фоне вторички.
Однако это мнение не разделяют другие участники рынка. “Все зависит от того о каких именно объектах идет речь”, – говорят они. Ликвидные предложения, которых на рынке новостроек немного, выросли в цене даже сильнее, чем предполагают эксперты. Например, компания КОНТИ, по словам Вячеслова Темирбулатова, дважды поднимала цены по своим объектам на 5-7% и несмотря на это объем продаж не падал. “Цены на квартиры в новостройках сегодня прежде всего, зависят от местоположения объекта, – считает заместитель директора Управления новостроек компании МИЭЛЬ – Недвижимость Оксана Каарма, – Если средняя стоимость жилья эконом-класса составляет $1150-$1500 за кв. метр, то стоимость недвижимости в панельном доме точечной застройки может достигать $1800 за кв. метр, что вполне сопоставимо с предложениями вторичного рынка”.
По данным Корпорации МИАН, средние цены на первичном рынке недвижимости в распределении по административным округам выглядят следующим образом: ВАО – 1964$ за кв. метр, ЗАО – 2124$ за кв. метр, САО – 1649$ за кв. метр, СВАО – 1582$ за кв. метр, СЗАО -1310$ за кв. метр, ЦАО – 3268$ за кв. метр, ЮВАО – 1301$ за кв. метр, ЮЗАО – 1740 $ за кв. метр и ЮАО -1370$ за кв.метр.
По словам риэлторов, на первичном рынке сегодня наибольшим спросом пользуются квартиры в новостройках с высоким качеством строительства, развитой инфраструктурой и отсутствием у застройщика проблем с документацией на объект. Как известно, Госдума так и не успела принять ожидаемые застройщиками поправки к закону О долевом участии в строительстве жилья. Сейчас на рынке новостроек продаются по большей части объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г. и которые не подпадают под действие закона о долевом строительстве. Однако к концу лета, как предполагают застройщики, старые запасы иссякнут, объем предложения новостроек сократится и при сохранении спроса рост цен станет более заметным и выйдет за рамки 1,5%-2% в месяц в среднем.
В элитном сегменте без перемен
На рынке элитного жилья по оценкам экспертов компании Vesco Realty, летом сохраняется стабильный рост цен на уровне 2%. “Это свидетельствует о высоком спросе на квартиры в клубных домах и их высокой инвестиционной привлекательности”, – указывает PR-директор компании Максим Карапетов.
“В классе дорогого жилья – де люкс – рост в этом году достигнет 25% и станет в этом сегменте самым значительным за все предыдущие годы”, – предсказывает заместитель Генерального директора АО ДОН-строй Тимур Баткин.
Как показывает исследование, проведенное экспертами компании Deluxe Alliance, многоквартирные жилые комплексы, позиционирующиеся на рынке как элитные, не пользуются значительным спросом. “Клиент по-прежнему остается верен классическим клубным домам, количество квартир в которых не превышает 15. Жилье в таких люксовых объектах, стоящее в среднем $1,5-2 млн., на рынке, как правило, не задерживается и раскупается в самые кратчайшие сроки. В июне на этом рынке появилось новое интересное предложение – административно-жилой комплекс на Пречистенской набережной, стоимость жилья в котором может превысить $15000 за кв м”, – говорит Карапетов.
Не коснулся летний спад и загородной недвижимости. Правда, покупатель, отмечают эксперты, стал более разборчивым. Предпочтение теперь однозначно отдается объектам с удачным местом расположения, хорошими подъездными путями, подведенными инженерными коммуникациями и выигрышным проектом дома. “Гигантские особняки, целиком занимающие участок, больше не пользуются спросом у клиентов”, – указывает Сергей Елисеев из ИНКОМ-недвижимости. По данным Елисеева, цены на ликвидные загородные предложения растут в среднем на 5% в месяц, тогда как продавцы неликвидных объектов вынуждены идти на скрытое или прямое снижение цен.
“Единственный сегмент рынка, где цены в летние месяцы не только стабилизировались, но даже снизились – это городская аренда. Незначительное уменьшение арендных ставок произошло в связи с сезонным увеличением недорогих предложений”, – пояснила Интерфаксу заместитель директора Управления аренды Компании МИЭЛЬ-Недвижимость Мария Жукова. Средняя стоимость аренды типовой 1-комнатной квартиры сейчас составляет $453 за месяц, 2-комнатную квартиру можно снять в среднем за $583 в месяц, аренда 3-комнатной квартиры в среднем стоит $707. Риэлторы ожидают, что эти расценки сохранятся как минимум до августа. А заметного увеличения стоимости найма можно ожидать только с массовым возвращением москвичей с дач в начале осени.
Источник: http://www.interfax.ru
