В поисках маркетингового преимущества все больше внимания уделяется благоустройству. Такие мелочи, как ландшафтный дизайн, входные группы, прудики и проч., способны привлечь покупателей, когда рынок предложения насыщен.
“Сезонное затишье не коснется ликвидных поселков. Продажи в них и в летнее время останутся на уровне 5-10% (до 10 объектов в месяц). В неликвидных поселках продажи, скорее всего, совсем остановятся”, – говорит Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК “Масштаб”. По оценке Владимира Яхонтова, замдиректора управления загородной недвижимости “Миэля”, из 231 поселка только 59 объектов обеспечивают 60% ежемесячных продаж.
По данным Vesco Consulting, в первом полугодии 2006 г. на Новорижское шоссе пришлось более 30% объемов нового предложения. Из крупных новинок бизнес-класса – “Грин Хилл” на 121 домовладение в 29 км от МКАД (ввод в эксплуатацию в конце 2007 г., инвестиции в проект составят $60 млн). Активно застраиваются Калужское, Дмитровское, Киевское шоссе. В пятерке лидеров остается рублево-успенское направление, в 2006 г. здесь начались продажи в элитном поселке “Горки-8” на 93 домовладения.
В основном вышедшие на рынок в начале года поселки расположены в удаленных районах области. Только за счет проектов “Приозерье” и “Деревня Озерна” на Новой Риге, “Алабуха” на Дмитровском и “Маренкино” на Ярославском шоссе доля удаленных поселков в общем объеме предложения достигла 34%, отмечают в Vesco Consulting. Активно застраивается зона между 25-м и 50-м км от МКАД (30% нового предложения). По сравнению с II кварталом 2005 г. значительно снизилась доля новых поселков-спутников: на расстоянии до 10 км от кольцевой располагается лишь 10% нового предложения.
“В последнее время не было анонсировано сколько-нибудь значимых проектов поселков, которые могли бы повлиять на цены или предложение”, – считает Чукаева. Она прогнозирует до конца года увеличение стоимости загородного жилья на 20% в ликвидных поселках. “Неликвидные поселки – с сомнительной документацией, некачественным строительством, плохим местоположением – рискуют остаться нереализованными, даже если девелоперы значительно снизят цены”, – говорит Чукаева.
По оценке управляющего директора “Миэля” Жанны Щербаковой, в общей сложности более 70% объектов на загородном рынке являются проблемными с точки зрения оформления документации.
Одной из новых тенденций риэлторы называют расширение общественных зон поселков, увеличивается и предлагаемый ассортимент развлечений. “Если раньше всего 4% территории поселка отводилось под общественные зоны и это были просто дороги, то теперь в среднем до 30% земли уходит на обустройство мест, где жители поселка проводят свой досуг”, – говорит Чукаева.
Качество и содержание общественных зон может повлиять на цену продаж, но не на сроки реализации проекта, считает Владислав Курносов, эксперт департамента загородной недвижимости Paul”s Yard. Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости “МИАН – агентство недвижимости”, уточняет, что основные продажи происходят обычно в тот период, когда уровень общественных зон можно оценить только на картинке.
“Рынку известны примеры поселков, оставшихся незаселенными именно потому, что девелоперы сэкономили, например, на достойном ландшафтном дизайне, рекреационных зонах”, – подчеркивает важность эмоциональных мотивов покупателей Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании “Терра-недвижимость”. “Вычислить, насколько лишняя сотка общественной зоны повысит привлекательность поселка, не получится, но связь самая прямая”, – уверен он.
Стоимость домовладения из-за затрат на благоустройство может вырасти на 20-50%, напоминает гендиректор УК Rodex Group Евгений Родионов. Увеличиваются и эксплуатационные расходы жильцов (от $100 до $400 в месяц), добавляет Курносов.
Сколько земли должно отводиться под парки, аллеи, спортивные и детские площадки, водоемы и другие “зоны релаксации” в поселке – на этот счет единого мнения пока нет. Минимум 10% от площади поселка, считает Сайфутдинов, о 10-15% говорят и в Paul”s Yard. В среднем по рынку, по оценке Vesco Group, в поселках класса “де люкс” на общественные зоны приходится 10-14% земли, в объектах бизнес-класса – до 8-9%, в эконом – до 7-8%. К примеру, в элитном поселке “Лазурный Берег” из 40 га общей площади на общественные территории приходится около 5 га (12,5% земли).
Девелоперы щедрее консультантов. Ведущий аналитик компании “Северо-Запад” Полина Иванова утверждает: под общественные зоны должно выделяться минимум 20% участка, в комфортных поселках – до 40%. Евгений Родионов из Rodex Group считает необходимым для комфортного проживания отвод 20-25% площади поселка. В “Благовещенке” из 20 га под дороги, парки, спортивные и детские площадки, прогулочные зоны, пруд отведено 6,5 га (33%). В эксклюзивных проектах, таких, как загородная резиденция “Ранчо” (общая площадь – 7 га), парки, прогулочные зоны, объекты инфраструктуры, вертолетная площадка, пляж и т. д. могут занимать около 90% территории.
В МИАНе говорят, что наличие общественных зон в большинстве случаев не зависит от класса поселка. Разница только в применяемых материалах и технологиях: где-то они дешевле, где-то – дороже и качественнее.
По расчетам “Терры”, проектирование одной сотки общественных территорий обходится девелоперам как минимум в $1000, а сами работы – в среднем в $12 000, включая дренаж, ландшафтные работы, освещение, подведение всех необходимых коммуникаций. В элитных поселках, где высаживают прихотливые растения и создают искусственные водоемы, эта цифра может доходить до $25 000 и более.
Владислав Курносов говорит, что в среднем девелопер тратит на благоустройство общественных территорий 15-20% от общей суммы инвестиций. По словам Родионова, у Rodex Group расходы на благоустройство, исключая инженерные сети, освещение, прокладку дорог, составляют от 5% до 25% стоимости всего проекта поселка.
Заместитель гендиректора Vesco Group Андрей Федака отмечает: как правило, девелопер концентрирует общественные зоны и объекты инфраструктуры в непосредственной близости от входной группы.
Для обустройства общественных территорий используется земля, на которой по тем или иным причинам запрещено строительство коттеджей. В поселках у большой воды это водоохранная прибрежная линия. Например, из 80 га в поселке “Зеленый мыс” на Пестовском водохранилище планируется застроить лишь половину площади, на остальных 40 га разместятся зоны отдыха, пляж, яхт-клуб, объекты инфраструктуры. В “М.о.н.а.к.о.в.о” из 16 га не застраивается около 30%.
Наталья Чукаева приводит еще один резон позаботиться о благоустройстве: “Сейчас сложно найти поселок, расположенный непосредственно в лесу. Обычно он стоит на поле, окруженном лесом. Арендовать участок леса, примыкающий к домам, облагородить территорию, взять на себя обязательства по санобработке деревьев, проложить дорожки – дорого для большинства девелоперов. Поэтому возникают прогулочные зоны, имитирующие общение с природой”.
Один из самых прогрессивных с точки зрения обустройства общественных зон поселок – “Княжье озеро”. По завершении строительства в нем будет насчитываться около 600 домов. Уже сейчас здесь несколько детских площадок, зон отдыха, много участков нетронутой природы, каскадные озера. “Затраты на благоустройство больше в начале строительства. Когда поселок построен и живет своей жизнью, они уменьшаются, но не прекращаются”, – говорит Ирина Мошева, директор по маркетингу компании-застройщика “Сапсан”.
Источник: http://www.vedomosti.ru
