Доля свободных офисных помещений к 2010 году вырастет до нормальных европейских 13%, утверждают эксперты. Иными словами, уже через три года закончится эпоха дефицита качественных площадей. Пиковым с точки зрения нехватки площадей, похоже, станет год нынешний: доля свободных офисных помещений класса А и В не превышает 3% – нормой для равновесного рынка считается показатель в 10%.
Доля свободных помещений начнет расти уже с 2007 года, а в 2009-м достигнет 13%. Именно к этому моменту, по прогнозам экспертов, предложение превысит спрос, и рынок из стадии активного развития постепенно перейдет в стадию стабилизации, а впоследствии спада.
Спорные прогнозы
По различным оценкам, к 2009 году арендуемая площадь офисов международного качества должна достигнуть 9,3 млн кв.
м, а к концу 2011 года – 13,1 млн кв. м. “С учетом существующих и строящихся офисных площадей всех классов к 2010 году общая офисная площадь Москвы составит 34- 35 млн кв. м”,- отмечает заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость” Элина Занина. Она полагает, что данная цифра близка к существующим на сегодняшний день оценкам уровня насыщения московского рынка офисов. Среди основных проектов, которые к 2009-2010 годам должны удовлетворить спрос со стороны арендаторов, эксперты, конечно, выделяют объекты ММДЦ “МоскваСити”.
Только эта масштабная стройка столицы даст рынку свыше 1 млн кв. м офисных площадей. В частности, в период с 2007 по 2009 год, по словам директора отдела исследований компании Knight Frank Марии Котовой, в ММДЦ ожидается ввод целого ряда таких крупных проектов, как комплекс “Федерация” (свыше 400 тыс. кв. м), офисного комплекса “Башня на Набережной” (3-я фаза, 115 тыс. кв. м), делового центра премиумкласса “Северная Башня” (135 тыс. кв. м), “Город столиц” (226 тыс. кв. м).
“Помимо этого на московский рынок также выйдут другие не менее значимые объекты: бизнес-центр “Ситидел” (64 тыс. кв. м), офисно-торговый комплекс “Метрополис” на Ленинградском шоссе (300 тыс. кв. м)”,- перечисляет Котова. Начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова добавляет к списку еще несколько не менее интересных комплексов: бизнес-парк Nagatino i-Land и вторую фазу бизнес-центра “Красная Роза”BB (метро “Парк Культуры”).
С учетом столь существенного прироста объемов офисных помещений за это время неизбежно возрастет и доля свободных площадей на рынке. Как отмечает руководитель отдела офисной недвижимости DTZ Zadelhoff Tie Leung Анастасия Хоменчук, показателем равновесия рынка считается доля свободных площадей 10%. “Превышение этого порога говорит о том, что рынок постепенно насыщается”,- утверждает эксперт. Предложение начинает превышать спрос, что ведет к понижению ставок аренды. Вследствие сокращения арендных потоков снижаются и ставки доходности по проектам; соответственно, повышается конкуренция между уже существующими объектами.
По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, уже к 2009 году в сегменте офисных помещений класса А и В доля свободных площадей превысит 10% и составит около 13%. Впрочем, не все игроки рынка соглашаются с таким прогнозом. Так, Ирина Герасимова сомневается, что обещанные к выходу в 2009 году проекты смогут настолько насытить рынок, а 13% считает слишком высоким показателем. “Дело в том, что спрос на качественные офисные помещения очень велик, и можно предположить, что многие арендаторы будут перебираться из устаревших помещений в новые”,- рассуждает Ирина Герасимова. С ней соглашается директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Роман Соков, уверяя, что дефицит площадей класса А и В будет сохраняться. “А вот офисы категорий ниже класса В, вполне вероятно, будут оставаться полупустыми”,- настаивает Соков.
Чего ожидать до 2009 года
Впрочем, в ближайшие несколько лет девелоперы высококачественных офисных комплексов могут быть абсолютно спокойны. Согласно данным Jones Lang LaSalle, до 2008 года число арендованных или купленных площадей по-прежнему будет превышать число завершенных проектов, так что падения арендных ставок не предвидится.
Единственное, что ожидается в 2007 году,- это некое усиление дифференциации проектов внутри сегмента офисных помещений класса А. “В этом сегменте уже сейчас очень неоднородное предложение: лишь небольшое количество зданий отвечают высоким требованиям арендаторов и международным стандартам”,- констатирует руководитель группы аналитики рынка офиснойи индустриальной недвижимости Jones Lang LaSalle Ольга Батурина.
Поэтому, по ее мнению, для ряда менее качественных бизнес-центров этого класса ставки могут начать падать, а для успешных проектов в хороших местах – повышаться. За 2007 год не произойдет и значимого скачка доли свободных площадей. В сегменте офисных помещений класса А, по данным Jones Lang LaSalle, этот показатель не превысит 5%.
“Учитывая, что пока столичный рынок качественных площадей по объемам нельзя назвать большим, даже увеличение доли свободных помещений класса А до 5%, а это всего 70 тыс. кв. м., арендаторы практически не ощутят”,- успокаивает Батурина.
В дальнейшем на фоне роста конкуренции между существующими и вновь построенными объектами по мере вывода на рынок новых качественных проектов игроки рынка ожидают увеличение среднего показателя доли свободных помещений для офисов классов А и В. “Постепенный рост значения этого показателя в качественных офисных зданиях классов А и В будет происходить в 2008 году, при этом средний показатель вакантных помещений составит примерно 5-7%”,- прогнозирует руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле. Ольга Батурина полагает, что доля свободных площадей в 2008 году будет несколько выше и составит около 8,7%. При этом она отмечает: поскольку рынок офисной недвижимости Москвы непрозрачный, он будет медленно реагировать на изменение этого показателя.
Стабилизацию же арендных ставок эксперты рынка прогнозируют только во втором полугодии 2008 года.
Тенденция некоторого снижения стоимости аренды офисных площадей наметится после 2009 года, полагают некоторые игроки рынка. По мнению Регины Лочмеле, заметное увеличение к 2009 году доли свободных помещений в офисных зданиях будет являться естественным следствием того, что темп и объемы вывода на рынок новых площадей будут превышать темп роста спроса на офисы со стороны компаний. “Данный факт является следствием существования временного лага (разрыва) между этапом планирования и начала строительства объекта и временем вывода объекта на рынок, что составляет в среднем полторадва года”,- поясняет Лочмеле. Результатом насыщения столичного рынка недвижимости качественными офисными площадями станет также некоторое снижение доходности реализуемых проектов, добавляет Мария Котова. “В настоящий момент ставка доходности офисной недвижимости класса А в столице составляет 12,5% в год, в Европе же этот показатель намного ниже – всего 5-6% в год”,- говорит эксперт.
Источник: http://www.b-online.ru
