Сегодня крупные землевладельцы в Московской области столкнулись с проблемой дефицита спроса на собственные активы – земли сельхозназначения. Скупленные во время 1990 годов колхозные паи, исчисляемые тысячами гектаров, сейчас практически не пользуются спросом, а продаются только небольшие наделы в наиболее ликвидных местах. При этом держать землю становится все более накладно, так как увеличиваются налоги и ведутся проверки государства. Спасти положение, по оценкам экспертов, может массовое привлечение инвесторов и ленд-девелоперов, которые бы смогли застраивать масштабные территории.
Ненужная земля
Сегодня суммарная площадь земель в Московской области равняется 4,5 млн га, из них земли сельхозназначения составляют 1,7 млн га, а земли поселений – 496 тыс. га. При этом из земель сельхозназначения в собственности у крупных землевладельцев находится более 70% активов. Такой объем большинству из них удалось накопить путем обычной скупки земельных паев у крестьян в разорявшихся колхозах. Цель приобретения была ясна: земля – один из способов надежного вложения капитала, и этот актив вряд ли упадет в цене.
Однако сегодняшние реалии показывают, что быть крупным землевладельцем не так просто и, для того чтобы земля приносила дивиденды, с ней надо работать. Эксперты говорят, что в связи с активной позицией государства по поводу реализации программы “Доступное жилье” и активных действий подмосковных властей, объявивших о начале проверок по правильности приватизации земель в 1990-х, ситуация еще более осложнилась, число проверок резко возросло.
В этих условиях ряд владельцев решили достаточно безболезненно справиться с проблемой, “скинув” часть своих земель. Однако они столкнулись с проблемой отсутствия спроса на них. Для улучшения продаж создавались специальные компании, “земельные супермаркеты” и так далее, тем не менее ситуация практически не изменилась.
Даже в бум коттеджного строительства 2002-2004 годов, когда наделы покупались для строительства поселков, популярностью пользовались только наиболее ликвидные участки. Еще одной и, вероятно, основной проблемой слабого спросана земли стало отсутствие правильно оформленной документации на сельхозземли. Участники рынка говорят, что в сложившейся ситуации некоторые земли просто стали дотационными: они облагались налогами, за них надо было платить взятки в ходе проверок, а также нести прочие расходы. При этом прибыли они вообще не приносили.
Второй этап
Сейчас, по словам экспертов, рынок находится в ожидании нового этапа своего развития.
В первую очередь это связывают с появлением заинтересованных в освоении земель девелоперов. “Сегодняшние крупные землевладельцы – это во многом венчурные спекулянты, участвовавшие в первой волне разработки этого типа актива, а именно, скупке земельных паев. Их желание “выйти из актива в деньги” – это нормальное желание закрыть сделку и зафиксировать прибыль”,- рассуждает старший партнер юридической фирмы “Мегаполис” Владимир Сметанин. Он утверждает, что этот процесс идет медленно, потому что на рынке пока много спекулянтов и очень мало девелоперов. “Разумная политика в такой ситуации одна: терпеливо ждать до заключения сделок с девелоперами, что станет второй волной разработки земельных активов, или выступать девелопером самому и на втором переделе зафиксировать еще прибыль”,- констатирует Сметанин.
С ним не совсем согласен заместитель директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-недвижимость” Владимир Яхонтов: “Крупные землевладельцы сегодня готовы реализовать свои наделы, но не из-за роста налогов или действий властей, а по причине большого объема имеющихся у них активов.
Причем реализуют их, как правило, не целиком, а порционно, “выбрасывая” на рынок небольшие участки, чтобы они не падали в цене”.
Однако в целом большинство экспертов сходятся во мнении, что спрос на землю крайне мал и для поднятия интереса потребителей необходимо узаконить землевладение и тем самым заинтересовать строителей и инвесторов. Основная причина небольшого спроса – высокие риски приобретателя по этим земельным участкам как в плане законности владения, так и в плане возможности их дальнейшего целевого использования. Например, перевод сельхозземель в земли под ИЖС или в промышленное строительство – это процесс очень длительный и непредсказуемый, соответственно, высоки риски покупателя.
Как правило, политика землевладельцев в этой ситуации – порционная продажа участков во избежание обрушения цен и их капитализация. “Капитализация земель может производиться либо за счет их перевода из категории сельхозназначения в категорию под ИЖС, что значительно повышает их стоимость, либо за счет освоения соседних участков. Возможен еще один путь – привлечение соинвесторов, которые осуществляли бы на участке строительство и увеличивали тем самым его капитализацию”,- рассуждает Яхонтов. При этом, по его словам, перевод земли может иметь как положительные, так и отрицательные моменты.
“Налоги на сельхозземли незначительны, но на земли под ИЖС при большом объеме земель – весьма ощутимы.
С другой стороны, все расходы на содержание земли могут быть с лихвой компенсированы в случае ее реализации – земли под ИЖС дороже”,- говорит он. Иными словами, переводить участок под ИЖС имеет смысл, только если понятно, что с ним произойдет в ближайшее время: продажа или застройка. Просто держать на балансе земли этой категории крайне накладно.
Перспективы
Дальнейшее развитие земельного рынка Подмосковья в первую очередь зависит от самих землевладельцев. Так, в ближайший месяц о своем проекте должна объявить управляющая компания “Масштаб”, которая собирается в несколько этапов застроить территорию колхоза “Коммунарка”. Здесь, по словам эксперта, знакомого с планами компании, планируется построить целый ряд коттеджных поселков, а также жилой микрорайон. Однако других проектов такого плана пока нет.
Впрочем, по словам Владимира Сметанина, такими структурами вскоре наверняка обзаведутся все основные гиганты.
Из наиболее крупных владельцев земли сегодня наиболее грамотно распоряжаются своими землями “Ваш финансовый попечитель” (проект “Рузская Швейцария” в районе Рузского водохранилища), корпорация “Знак” (ряд проектов на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе), компания “Открытые инвестиции”. Также начали осваивать свои территориии компании “Ведомство” и “Центр капитал”. При этом все равно объемы операций с землей мизерны: до 300-400 га в год. “Среди самых активных в этом году экспертами отмечена компания Акселя Хартмана, реализующего проект под Лобней”,- рассказал начальник отдела загородной недвижимости компании “Ваш финансовый попечитель” Роман Рыжков. По его словам, ситуация на рынке не так критична, и крупные землевладельцы – в основном это финансово-промышленные группы – не испытывают недостатка в ликвидности, чтобы заниматься распродажами. По его мнению, участки пытаются “сбросить” мелкие и средние инвесторы – владельцы десятков и сотен гектаров.
“Они пытаются зафиксировать прибыль, в том числе и потому, что до последующей скупки им необходимы финансы. Наиболее активно этот процесс идет на Симферопольском и Дмитровском шоссе”,- резюмирует он.
Источник: http://www.b-online.ru
