Подводя итоги 2007 года на рынке загородной недвижимости Московского региона, аналитики отмечают увеличение доли объектов эконом-класса. Несмотря на очевидный дефицит предложения в этом сегменте, девелоперы до недавнего времени не слишком активно проявляли к нему интерес из-за низкой маржи подобных проектов. Однако растущая конкуренция заставила их заняться поиском более свободных ниш. Отечественный рынок загородной недвижимости пока находится в стадии становления, границы сегментов еще расплывчаты, отсюда и неизбежные проблемы с классификацией. Больше всего разногласий вызывает понятие и структура эконом-класса. Мария Лити-нецкая, исполнительный директор компании Blackwood, к эконом-классу относит проекты, расположенные по большей части в дальнем Подмосковье на границе области, стоимость домов в которых составляет не более $350 тыс., но в отдельных случаях может доходить до $600 тыс.
Теория относительности
Если раньше характерной особенностью недорогого загородного жилья считался минимальный набор внутренней инфраструктуры, то сегодня есть немало примеров, когда поселок категории эконом по этому параметру способен конкурировать с бизнес-классом. Руководитель департамента загородной недвижимости HomeHunter (Vesco Group) Алексей Бабкин, напротив, полагает, что инфраструктуры в таких поселках, как правило, нет или почти нет, а среди их характерных особенностей отмечает большое число домовладений (более 50) и удаленность свыше 20 км от МКАД. По словам Владимира Яхонтова, заместителя генерального директора компании “Миэль -загородная недвижимость”, сегмент эконом-класса можно описать следующим образом: площадь дома – до 200 кв. м, площадь участка – до десяти соток, цена – до $400 тыс., расположение – удаленность 30 и более км от МКАД. “Конечно, предложения разнятся в зависимости от направления. В восточной части Подмосковья представлены более дешевые проекты – там можно за такую цену найти варианты домовладений, находящихся на грани сегментов бизнес и эконом”,- поясняет он.
В компании Rodex Group предлагают считать эконом-классом дома как для постоянного, так и для временного проживания. К первой категории относятся таунхаусы ($250- 350 тыс.) и квартиры ($120- 300 тыс.) в поселках с развитой инфраструктурой, расположенных в пределах 25 км от МКАД по западному, северозападному и юго-западному направлениям. Ко второй – так называемые дальние дачи, из которых ездить каждый день на работу в Москву – настоящая проблема. Сергей Гоз, генеральный директор компании Элитстрой”, готов дать четкое определение: эконом-класс – это дома площадью до 200 кв. м., на участках от 12 до 15 со -ток, стоимостью, как правило, не выше $400 тыс., изготовленные из недорогих материалов и расположенные в поселках с минимумом инфраструктуры на юге и востоке области.
Похоже, что именно размытость критериев является главной причиной значительного разброса в оценках объема сегмента. Например, в Blackwood считают, что доля эконом-класса к концу 2007-го достигла 30% от общего объема рынка (в 2006 году этот показатель составлял 25%). Примерно те же цифры называют аналитики HomeHunter. В Rodex Group утверждают, что предложение поселков эконом-класса сегодня не превышает 20%, но уже в 2008 году оно может увеличиться до 40-50%.
Сэкономить на экономе
Весь прошлый год наблюдался не только стабильный рост цен на загородную недвижимость эконом-класса, вылившийся в итоге в 25-30% годовых, но и увеличивалось число игроков, многие из которых ранее работали в других сегментах рынка. Растущий спрос со стороны покупателей стимулирует застройщиков, что, по мнению экспертов, должно привести к появлению множества новых предложений. Однако до недавнего времени даже высокого неудовлетворенного спроса многим девелоперам было недостаточно, чтобы браться за низкомаржинальные проекты дешевых поселков.
Главная проблема – высокая цена земли с подведенными коммуникациями (в пределах зоны 30 км от МКАД, в среднем около $10 тыс. за сотку). “В других странах расходы на участок составляют обычно от 8 до 15% от стоимости проекта, у нас же эта цифра доходит до 40%,- говорит Владимир Яхонтов.- Кроме того, на Западе земельный участок обычно приобретается девелопером на заемные средства, а в России такой кредит получить крайне сложно, поэтому покупку и проведение коммуникаций приходится финансировать самостоятельно. Такое положение вещей значительно повышает себестоимость проекта”.
Другая причина роста цен – постоянное удорожание стройматериалов. В результате по самым приблизительным подсчетам стандартный коттедж площадью до 250 кв. м. на участке в 12-15 соток не может продаваться дешевле, чем за $300-400 тыс., иначе застройщик не получит прибыли.
Повысить рентабельность проектов эконом-класса можно, сделав их сетевыми. По этому пути пошли некоторые крупные застройщики. “В недорогом сегменте этот подход абсолютно оправдан,- считают в компании “Терра-недвижимость”,- так как отработанные технологии, готовые архитектурные и планировочные решения позволяют значительно сэкономить на масштабах, что, в свою очередь, снижает себестоимость”. В прошлом году ряд девелоперов заявил о намерении заняться строительством таких проектов. Например, компании “Норд капитал” и “Русстройтрест” планируют до 2012 года возвести в Подмосковье шесть-девять поселков эконом-класса, которые войдут в две сети – “Изюм” и “Сибарит”.
Желтая майка лидера
В наступившем году сегмент эконом-класса продолжит активно развиваться, считает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. По ее словам, спрос на “бюджетные” дома на сегодняшний день превышает предложение в два раза, а цены за 2007 год выросли на 18%. Дальнейшему росту платежеспособного спроса будет также способствовать развитие “загородного” ипотечного кредитования. Аналитики ООО “Терра-недвижимость” отмечают несколько больший годовой рост стоимости загородного жилья эконом-класса (25%) и прогнозируют, что эта тенденция продолжит свое развитие и в текущем году, а самые ликвидные объекты могут подорожать на 40%. Владимир Яхонтов из “Миэль” считает, что если раньше, в 90-е годы, рентабельность проектов на загородном рынке доходила до 100-150 %, то сейчас девело-перы ориентируются на показатели в районе 40%. Когда нормой для компаний станет доходность в 20%, они активно пойдут в эконом.
“Рынок загородной недвижимости на данный момент является наиболее перспективным по сравнению с рынком городской недвижимости, а эконом-класс обладает наибольшим, по сравнению с другими сегментами, потенциалом,- рассуждает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко.- Бизнес-класс практически насыщен, а в категории элитных поселков наблюдается даже кризис перепроизводства”. Сама компания уже обратила пристальное внимание на эконом-класс: в прошлом году на рынок был выведен поселок “Троица” (55 км по Новорижскому шоссе), состоящий из 116 домовладений. О намерении вложить примерно $1,5 млрд в “бюджетные” проекты объявила недавно компания “Инком”, а ООО “Элитстрой” обнародовало планы по реализации сети поселков эконом-класса с общим объемом инвестиций порядка $150 млн. Вести строительство недорогих объектов в рамках мега-проекта А-101 намеревается компания “Масштаб”; правда, объемы и размер инвестиций там озвучить пока не готовы. Marshall Estate, девелоперское подразделение компании Marshall Capital Partners, консолидировавшее большой объем земель по Симферопольскому направлению, объявило о проекте поселка эконом-класса площадью 102 га (около 111 тыс. кв. м. жилья) стоимостью порядка $93 млн. Среди проектов 2007 года эксперты выделяют также поселок “Садко” (37 км от МКАД по Егорьевскому шоссе) компании “Трансрегионинвест”, состоящий из 329 домов, где по цене начиная от $200 тыс. можно приобрести дома “под ключ”. Это пилотный проект программы по строительству поселков для среднего класса, в планах девелопера – возведение ряда аналогичных объектов в Рамен-ском районе Подмосковья. В жилом комплексе “Мечта” (23 км от МКАД
по Дмитровскому шоссе) ООО “Векград” к продаже предлагаются коттеджи, таунхаусы и квартиры, стоимость домовладения начинается от $280 тыс. На Дмитровском шоссе стоит отметить поселок “Живописный” компании “Русконсалт” (33 км, средняя цена коттеджа – $200 тыс.). Еще один проект реализуется на Симферопольском шоссе – дачный поселок “Велегож-парк” на расстоянии 100 км от Москвы стоимостью от $110 тыс. до $175 тыс. за дом.
Источник: http://www.b-online.ru
