Департамент Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood – подготовил новое исследование «Анализ первичного рынка жилья «Новой Москвы»: текущая ситуация и перспективы развития».
Новость об изменении границ Москвы вызвала значительный общественный резонанс. Очевидно, что расширение границ Москвы – это мера необходимая.
Тем не менее, масштабы планируемой «столичной экспансии», а также направление будущего развития города вызывают у специалистов вопросы. На некоторые из них, в том числе, на самый главный – возможно ли такое вообще? – очевидно, можно будет ответить не менее чем через четверть века.
В рамках проведенного исследования специалистами компании Blackwood акцентировали внимание не на анализе перспектив развития данного направления, которые в настоящее время достаточно туманны, а на анализе текущего состояния рынка первичной жилой недвижимости на территориях, планируемых к присоединению к Москве, а также рынка новостроек Юго-Западного и Южного административных округов Москвы, от которых и планируется будущее развитие города. Очевидно, что характеристики данных рынков будут служить определенными ориентирами для формирования рынка «Новой Москвы».
На сегодняшний день объемы предложения на рынке новостроек эконом и комфорт-класса Москвы в рассматриваемой локации сопоставимы с объемами, предлагаемыми на территории «Новой Москвы» – порядка 2 300 квартир в Москве и около 2 700 квартир в новостройках на присоединяемых территориях.
На присоединяемых к Москве территориях сегодня реализуются разные по масштабу и местоположению проекты. По некоторым из них, преимущественно расположенным не далее 10 км от МКАД, отмечались достаточно высокие темпы продаж еще до объявления новых границ столицы (например, в Московском, пос.
Коммунарка). Во многом это обусловлено как более доступными ценами областных новостроек по сравнению со столичными предложениями в эконом- и комфорт-классе (как минимум разница составляет порядка 20%), так и наличием объектов инфраструктуры в рамках жилых комплексов, высокими темпами строительства и благодаря удовлетворительной транспортной доступности.
Предложение на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в ЮАО и ЮЗАО столицы – той части «старой» Москвы, продолжением которой и станет «Новая Москва» – представлено как отдельными панельными домами эконом-класса, так и достаточно крупными проектами, соответствующими категории комфорт-класс, в рамках которых предлагается и развитая инфраструктура. Подобные проекты при условии приобретения квартиры в них на ранней стадии строительства могут составить конкуренцию подмосковным жилым комплексам, реализующимся на присоединяемой территории. Безусловным преимуществом перед проектами «Новой Москвы» является транспортная доступность (близость к метро и основным магистралям города).
Таблица. Сравнительная характеристика основных показателей первичного рынка жилья на территории «Новой Москвы» и в зонах ЮЗАО, ЮАО
Показатель
Присоединяемые
территории
ЮЗАО,
ЮАО
Комментарий
Объем
рынка, квартир
2 707
2
346
Объемы
предложения на рынке новостроек
эконом и комфорт-класса Москвы в
рассматриваемой локации сопоставимы
с объемами, предлагаемыми на территории
«Новой Москвы».
Структура
рынка, %
Этажность:
Малоэтажная
10
-
Первичный
рынок жилья на присоединяемых
территориях предлагает большее
разнообразие предложений по типу
застройки, включая малоэтажные,
среднеэтажные и многоэтажные жилые
объекты. На территории ЮАО и ЮЗАО
Москвы возводят только многоэтажные
дома.
Среднеэтажная
10
-
Многоэтажная
80
100
Классы:
Эконом
48
7
Подавляющее
большинство предложений (90%) в
новостройках на присоединяемых
территориях относятся к доступным
эконом- и комфорт-классу. В рассматриваемых
округах Москвы первичный рынок больше
ориентирован на бизнес-класс (57%).
Комфорт
42
36
Бизнес
10
57
Стадии
строительства:
Подготовка
площадки
1
10
Основное
предложение как на присоединяемых
территориях, так и в рассматриваемых
округах столицы – квартиры в
новостройках на момент активного
строительства (стр-во наземных
этажей/внутренние работы) – 74% и 63%
соответственно.
Котлован/фундамент
23
22
Стр-во
наземных этажей
55
30
Внутренние
работы
19
33
Дом сдан
2
5
Цены
Динамика
цен, изменение за период, %
Среднемесячный
темп прироста до объявления о
присоединении (янв.-май)
-1
+3
Решение
о расширении столицы повлекло за
собой удорожание квартир в новостройках,
расположенных на присоединяемых
территориях. В ценовую динамику
столичных новостроек данное событие
не внесло каких-либо существенных
изменений.
Среднемесячный
темп прироста после объявления о
присоединении (июн.-сен.)
+4
+1
Средние
цены, руб. за кв. м
Общая
средняя
75 000
114
200
По
классам
Эконом
71 000
114 730
Квартиры
в новостройках на присоединяемых
территориях в среднем как минимум в
1,5 раза дешевле предложений в ЮАО и
ЮЗАО Москвы.
Комфорт
75 200
114
Бизнес
89 900
230 000
Темпы
реализации, квартир/мес. (лучшие
объекты)
2011 до
объявления о присоединении
50-100
40-100
Интерес
к новостройкам на присоединяемых
территорий значительно возрос с
принятием решения о расширении границ
столицы.
Темпы продаж выросли в
1,4-2,0 раза. На московском рынке не
отмечается изменений с точки зрения
спроса: темпы продаж находились на
одном уровне.
2011 после
объявления о присоединении
85-170
Перспективное
предложение (объем заявленных
проектов), млн. кв. м
20-25
0,5
С
учетом потенциального объема
предложения рынок «Новой Москвы»,
безусловно, масштабнее благодаря
значительно меньшей освоенности
территорий.
Очевидно, что инициатива по расширению границ Москвы не может не оказать влияния на развитие рынка городской жилой недвижимости присоединяемой территории, а также конкурентные позиции новостроек, расположенных и планируемых к строительству в данной локации по сравнению со «старомосковскими» аналогами.
Тем не менее, пока данная инициатива остается лишь планом, полная реализация которого если и возможна, то лишь в течение очень долгосрочного периода – не менее 20-30 лет, первые изменения, которые могут вызвать какие-либо конъюнктурные сдвиги, возможны не ранее чем через 5-7 лет. В краткосрочной перспективе возможны кратковременные всплески спроса и ускорение роста цен по отдельным объектам (спекулятивного характера), однако в целом в рассматриваемой локации сохранится текущая расстановка сил и сложившиеся рыночные тренды.
Так новость о включении территорий между Киевским/Боровским и Варшавским шоссе повлекла за собой всплеск покупательской активности в новостройках «Новой Москвы», в большей степени инвестиционного характера. Цены на квартиры за летние месяцы выросли на 9%, а по некоторым наиболее интересным объектам – до 20%. Произошедшее повышение цен на присоединяемых территориях носило разовый характер – уже в сентябре цены оставались стабильными, и до прояснения ситуации с развитием «Новой Москвы» отклонений от среднерыночной динамики наблюдаться уже не будет.
Заявление о предстоящем расширении Москвы не сказалось на изменении цен на новостройки, расположенные в непосредственной близости от новых границ города. С начала года рост средней цены на новостройки эконом и комфорт-класса, расположенные в ЮАО и ЮЗАО, составил около 17%, в летние месяцы (в том числе в июне, когда объявили о расширении Москвы) на рынке наблюдалось традиционное для данного периода затишье (ежемесячные приросты находились в диапазоне от -1 до +2,5%).
До принятия конкретных мер по развитию новых территорий, в первую очередь в точки зрения транспортной инфраструктуры, новостройки, расположенные в старых границах города, в том числе в рассматриваемой локации, будут выигрывать перед предложением на рынке новостроек «Новой Москвы». По мере развития территорий «Новой Москвы» конкурентные позиции жилья в данной локации будут усиливаться, особенно учитывая дефицит предложения на московском рынке. Однако для этого необходимо развитие не только рынка жилья на новых территориях, но и комплексное развитие инфраструктуры, в первую очередь транспортной и социальной.
Подготовленное исследование позволяет получить полное представление о рынке новостроек на присоединяемых к Москве территориях: основные девелоперы, объемные и структурные показатели предложения, динамика цен, планируемые проекты, а также поведение покупателей и ценовая динамика после объявления границ «новой Москвы». Также в нем содержится информация по объемным, структурным и динамическим показателям рынка ЮЗАО и ЮАО (новостройки эконом- и комфорт-класса).
Исследование ориентировано как на профессиональных участников рынка (девелоперов, аналитиков, риэлторов, консультантов), так и на потенциальных покупателей жилой недвижимости.
Предоставлено компанией BLACKWOOD
