В городах ежегодно строятся сотни новых жилых зданий, возведенных в соответствии с последними достижениями строительной науки. Несмотря на это обстоятельство, спрос на квартиры в домах «с историей» не просто устойчив, он растет с каждым годом.
Речь не только о так называемых «сталинках». Многие постройки тридцатых-пятидесятых годов прошлого века, и даже дореволюционные, еще сохраняют свою привлекательность.
Старые дома имеют ряд безусловных преимуществ перед современными жилыми зданиями, однако есть у них и ряд недостатков, обусловленных возрастом и несовершенством технологий прошлых лет. Поэтому, прежде чем такое жилье станет пригодным для обитания с точки зрения современных требований к комфорту, его хозяину придется провести достаточно серьезный комплекс работ.
Что скрывает старый дом
«Сталинки», «кировки» и прочие объекты советской эпохи манят покупателей не только своей монументальной архитектурой. «Это здания капитальной постройки, нередко реконструированные или после капремонта, имеющие, как правило, высокие потолки, что создает ощущение пространства, – говорит заместитель генерального директора «Национальной риэлторской группы» Алена Каприелова. – Такие дома имеют хорошую звуко- и теплоизоляцию, в них просторные, ухоженные подъезды. В квартирах часто отсутствуют внутренние несущие стены, что открывает возможности для перепланировки». Есть и ряд других преимуществ: большая площадь квартир, огромные проемы входных дверей, иногда – наличие черного хода, высокие окна, большие глубокие подоконники, дополнительно увеличивающие пространство.
Но преимущества соседствуют в старых домах с недостатками. Например, планировка может быть не всегда удобна, а иногда представляется современному человеку даже странной.
В так называемых «кировках»» (по фамилии Сергея Кирова, таких домов немало в Санкт-Петербурге) часто вообще отсутствуют ванные комнаты, а площадь кухонь сведена к минимуму. Интересно, что в знаменитом московском «Доме на набережной» тоже предусмотрены миниатюрные кухни. Предполагалось, что обедать его обитатели будут в специальных пунктах питания, расположенных в каждом корпусе, а дома станут только пить чай (были сделаны даже специальные отдушины для самоваров).
Если неудобная планировка подобных домов является особенностью проекта, то другие «больные места» появились с возрастом. «У нас постоянные проблемы с электропроводкой: часто выбивает пробки, скачет напряжение. Не меньше головной боли доставляют старые окна: рассохшиеся рамы, ужасный внешний вид, практически нулевой уровень тепло- и звукоизоляции, – делится своими бедами Елена, жительница одной из московских «сталинок». – Кроме того, постоянно скрипит старый пол, а в подъезде плитка вообще проваливается под ногами».
Как правило, подобные здания таят множество проблем, поэтому обычным косметическим ремонтом здесь не обойтись. Требуется капитальная реконструкция: замена коммуникаций, окон, полов, очистка и штукатурка стен и потолков. Все это может сопровождаться перепланировкой квартиры.
Иногда возникает необходимость в проведении специальных работ. В частности, эксперты советуют, помимо прочего, осуществить дезинфекцию всех помещений: за время, прошедшее с постройки дома, в щелях и порах стен накапливается огромное количество бактерий и микроорганизмов, селится грибок и плесень, которые необходимо уничтожить.
Строители советуют перед принятием решения о покупке квартиры в старом доме проверить не только ее состояние, но и степень изношенности всего здания целиком. В первую очередь необходимо обратить внимание на состояние наружных стен, несущих перегородок и перекрытий.
В некоторых случаях проверяют также прочность фундамента, однако мероприятие это требует существенных затрат и привлечения специалистов инжиниринговых компаний. Затем – состояние электропроводки, канализации, внутренних инженерных сетей.
Всю разводку можно посмотреть в подвале. Осмотреть трещины, выбоины, состояние штукатурки (раньше стены штукатурили с использованием деревянной обрешетки, которая со временем могла сгнить). Проверить следует все – от фундамента до кровли.
Тотальное обновление
Если общее обследование здания подтвердило его надежность, нужно спланировать ремонтные работы. Начинать их разумнее всего с замены коммуникаций, в первую очередь электропроводки. Во многих старых домах деревянные перекрытия, поэтому вопрос этот имеет первостепенное значение с точки зрения безопасности.
«Электропроводка может быть очень изношенной. Часто «проседает» напряжение, так как все расчеты делались по устаревшим нормам.
В «сталинках» на каждую квартиру была предусмотрена нагрузка всего в 4 кВт, что сегодня эквивалентно одновременно включенным электрочайнику и, например, небольшому масляному обогревателю. В советские времена люди не расходовали такое огромное количество электроэнергии, – рассказывает архитектор дизайн-студии «Кривые ступени» Алексей Кривцов. – Поэтому если делают ремонт в таком доме, то, как правило, полностью меняют всю проводку, ведут к квартире свой собственный кабель – и даже не от подъездного щитка, а от домового распределительного щита».
Чтобы сделать это как можно быстрее и с минимальными затратами, специалисты советуют еще до замены проводки рассчитать кратчайшие пути прокладки проводов. Естественно, для проведения подобных работ необходимо предварительно получить разрешение Энергонадзора.
При замене водопроводных и отопительных труб важно позаботиться об их надежной теплоизоляции. Иначе со временем на их поверхности может начать образовываться конденсат, что станет причиной повышенной влажности в квартире и появления пятен на потолке у соседей снизу. Сегодня для этих целей применяется изоляция на основе пенополистирола, не впитывающая влагу и выполненная в форме полых цилиндров для труб различного диаметра: «Термофлекс», «Энергофлекс» и пр.
Следующий этап ремонтных работ – замена дверей и окон. Состояние последних в старых домах обычно таково, что сквозняки сводят на нет все преимущества толстых стен.
В стремлении сэкономить жильцы иногда пытаются установить в межстекольное пространство дополнительное стекло. Мало того что это уменьшает светопропускную способность окна, в результате может произойти еще и его деформация, так как конструкции, созданные в советское время, не рассчитаны на большую нагрузку. Поэтому оптимальным способом решения проблемы тепло- и звукоизоляции является установка современных оконных блоков.
И здесь владельца жилья могут ждать сюрпризы. Стены старых домов обычно сложены из кирпича, а затем отделаны штукатуркой.
Из нее же сформированы откосы, причем под толстым слоем отделочного покрытия иногда скрыт доборный брус: раньше оконные блоки часто устанавливались в специальную деревянную раму. Поэтому после демонтажа старых окон может получиться проем, периметр наружной части которого значительно меньше, чем внутренней. Замер, выполненный по наружному размеру проема, будет неверным.
Демонтаж подоконников тоже часто преподносит сюрпризы. Так, под деревянной доской может оказаться слой пакли или другого утеплителя: во время реставрации или ремонта в старых домах часто поднимали пол, а вместе с ним и окна. Естественно, при демонтаже паклю необходимо удалить, а образовавшийся проем заложить кирпичом и уже к этой основе монтировать новые оконные блоки.
Общая проблема большинства старых домов состоит в том, что после демонтажа старых оконных блоков получившийся проем непригоден для установки новых: крепить рамы к облицовке нельзя, поэтому приходится разбивать штукатурку до стен. При этом оригинальный оконный проем может оказаться на 200 мм больше, чем предполагалось. И если монтажный шов шириной до 100 мм еще можно заполнить пеной, хотя это и не слишком удачное решение, то зазор большего размера приходится подгонять под размеры оконного блока с помощью дополнительной кирпичной кладки.
Есть и еще один важный момент, касающийся замены окон в здании «преклонного возраста». В отличие от старых деревянных современные оконные конструкции герметичны, а отопление в «сталинках» и прочих домах «с историей» проектировалось в расчете на скромные теплоизоляционные характеристики «допотопных» оконных блоков.
В результате их замены в доме с толстыми стенами может измениться микроклимат, что часто приводит к выпадению конденсата на стеклах, откосах и подоконниках в зимний период. Поэтому строению с историей подойдет не любое новое окно. «В старых домах с толстыми стенами я бы рекомендовал ставить пластиковые окна с широкой рамой, например, из профиля шириной 127 мм.
За счет большей монтажной глубины коробки откосы сохраняют комнатную температуру, вероятность выпадения на них конденсата уменьшается», – советует Лев Минуллин, руководитель отдела продвижения компании ПРОПЛЕКС, крупнейшего российского производителя оконного ПВХ профиля по австрийским технологиям. Как отмечает специалист: «В комплекте с окном можно заказать и подоконник.
Максимальная ширина подоконников из ПВХ составляет 600мм, поэтому они хорошо подойдут для домов подобного типа». Решить проблему вентиляции поможет установка микрощелевых проветривателей, например, Kale.
Отдельно следует отметить возможность выбора разнообразных цветовых решений при установке пластиковых окон. Палитра современного ламинированного оконного профиля достаточно широка, в ней присутствует и ряд вариантов оформления «под дерево». Использование цветных конструкций часто позволяет сохранить экстерьер старого здания.
Одним из бесспорных преимуществ пластиковых окон является длительный срок их службы. Например, испытания оконного ПВХ-профиля PROPLEX показали, что расчетный срок его эксплуатации составляет 60 лет. Это немаловажно, ведь капитальный ремонт в старом доме требует солидных материальных вложений, а потому делается обычно всерьез и надолго.
Не стоит забывать, что замена окон в исторических зданиях требует предварительного согласования в архитектурном надзоре. Если не оформить необходимые документы, то впоследствии придется не только заплатить штраф, но и провести повторную реконструкцию, дабы вернуть дому первозданный вид.
Специфической проблемой ремонта квартиры в старом доме является и необходимость замены перекрытий. Часто они находятся в столь изношенном состоянии, что могут стать причиной серьезных происшествий. «Был такой курьезный случай, когда один человек «отстроил» себе ванную комнату, установил ванну с гидромассажем. А она у него «ушла»… и приземлилась у соседей этажом ниже», – рассказывает директор риэлторской компании «Эгрегор-8» Дмитрий Юдин.
Чтобы избежать подобных неприятностей, иногда приходится проводить полную реконструкцию полов. Можно заменить деревянные перекрытия – если не все, то хотя бы самые изношенные. Иногда это требует подъема пола приблизительно на 200 мм.
Часто укрепляют существующие перекрытия с помощью подбалок, накладок или кронштейнов.
Поверх перекрытий вместо цементной стяжки можно уложить сборные полы из ГВЛ-листов, например, KNAUF. Это значительно упрощает работу, а также позволяет создать под стяжкой дополнительную тепло- и звукоизоляционную подушку из пористо-волокнистых или вспененных материалов, а также песка или керамзита.
Пространственные изменения
Наряду с заменой изношенных конструкций и коммуникаций при ремонте квартир в домах старой постройки часто возникает необходимость в перепланировке. Особенности все тех же «сталинок» допускают самые разные решения.
Например, сейчас очень модно перестраивать большие квартиры в стиле лофтов. Лофт – тип жилища, переоборудованного из заброшенного помещения промышленного назначения. Слово loft означает «чердак», в США так называют еще и верхний этаж торгового помещения или склада.
В принципе сам стиль оформления не зависит от типа используемого помещения. Высокие потолки, большие окна и большие свободные пространства – вот основные отличительные особенности лофта. Иногда в таких помещениях специально оставляют неоштукатуренные кирпичные стены, необработанный деревянный или бетонный пол.
Организация лофта, пожалуй, самое смелое решение, которое можно придумать для квартиры в старом доме. Чаще предпочитают классический стиль в интерьере, который, впрочем, учитывая большую площадь помещения и высоту потолков, также позволяет создать оригинальную планировку.
Так, большую кухню с прилегающими к ней подсобными помещениями можно разделить на 2 части, собственно кухню и столовую. Иногда есть возможность «надставить» санузел и даже устроить в нем окно с видом на улицу, что необыкновенно модно.
Некоторые комнаты можно объединить, другие, наоборот, разделить перегородками. Большую прихожую с прилегающей к ней комнатой можно превратить в гостиную, а длинный коридор – в небольшую картинную галерею. Здесь все зависит от фантазии владельца квартиры и опыта дизайнера.
В отделке помещений часто применяют элементы классического декора: лепнину, паркет, ткани и дерево. Использовать подобный стиль оформления позволяет размер помещений, тогда как в малогабаритных квартирах все это может выглядеть довольно нелепо.
«Большие комнаты требуют хорошего освещения, поэтому необыкновенной популярностью пользуются эркеры с панорамным остеклением. Для этой цели прекрасно подойдут светопрозрачные конструкции из ПВХ профиля», – отмечает Рафик Алекперов, руководитель отдела по работе с клиентами Группы компаний ПРОПЛЕКС.
При организации искусственного освещения возможность интересных решений обеспечивают высокие потолки. Многоуровневые конструкции, светильники самого различного типа, гигантские люстры – все это отлично впишется в такую квартиру.
Вместо привычных жалюзи и штор на окна можно поставить ставни. Именно так поступил Олег Яковлев, солист группы «Иванушки International», при ремонте своей квартиры в «сталинке» на берегу Москвы-реки.
При отделке квартиры «звездного» обитателя использовано много дерева: пол отделан тиком, потолок оформлен деревянными балками. Даже ванная комната выложена не кафелем, как обычно, а доской. А дополняют все это великолепие дубовые ставни на окнах.
Старый дом может таить в себе множество сюрпризов, иногда не очень приятных. Но, если вооружиться терпением и основательно все продумать, можно превратить обветшавшую квартиру в настоящий дворец. Если есть надежные стены и фундамент, то все остальное – в руках владельца жилища, которому вполне по силам вдохнуть в старый дом новую жизнь.
Пресс-служба Группы компаний ПРОПЛЕКС
