Московская область хотя и конкурирует со столицей за покупателей, окончательной альтернативой ей не становится. О ситуации на первичном рынке московского региона “Ведомости” беседуют с Андреем Блажко, директором по стратегическому развитию “Сити – XXI век”. – “Сити – XXI век” строит на границе Москвы и области. Это случайность – площадки такие достались – либо осознанная стратегия?
- В Москве мы специально не ищем площадки рядом с МКАД. А вот со стороны области – да, это результат осознанных действий.
Область можно разделить на две части: ближняя и дальняя. Чем дальше от столицы, тем больше города завязаны на себя. Нас интересует ближнее Подмосковье. Люди, которые здесь живут, ориентированы на Москву.
- Подмосковье оттягивает из Москвы платежеспособных покупателей. Обратный процесс будет?
- Его не будет. В Москве тяжело с земельными участками, территории, которые годятся под застройку, связаны с большими обременениями. Если речь идет о квартальной застройке, то это два варианта: реновация промзон с рекультивацией земель, что стоит очень серьезных денег, либо переселение. Но в Московской области плохо с коммуникациями – часто очень хорошие участки земли не могут быть использованы для строительства жилья из-за отсутствия инфраструктуры. Если подмосковные власти смогут решить проблемы – с энергоснабжением, обеспечением водой и канализацией, то строить будут больше.
- Для кого строить?
- Например, у нас в Видном 50% покупателей – москвичи. Эта цифра стабильна начиная с 2005 г. Думаю, что аналогичная статистика и у других застройщиков. Вторая по численности группа покупателей – жители Подмосковья. В первую очередь местные, но их с течением времени становится меньше (спрос удовлетворяется); затем те, кто живет в более удаленных от МКАД городах и перебирается поближе к столице.
- Когда вы начинали строить в Видном, вы ощущали конкуренцию?
- Первая зона конкуренции – сам город Видное и его местные застройщики. Вторая зона – города, находящиеся на аналогичном удалении от Москвы. Здесь мы боремся за тех покупателей, которым не принципиально, в какую сторону от столицы ехать – в Химки или в Видное.
- Почем 1 кв. м продаете?
- Начиная от $2400. Наши покупатели – от 30 до 50 лет, семейные, с детьми. Для 85% из них ключевым фактором является вопрос бюджета: в московские квартиры со своими деньгами они не вписываются. Поэтому готовы жить в Видном. Самая малочисленная группа покупателей – приезжие из других регионов, например с Севера.
- Кроме Видного, где еще в Подмосковье будете строить?
- В Люберцах, Красногорске – здесь проект начнем в следующем году.
- В Люберцах МГСН заявил огромный проект – на 40 000 жителей.
- В любом городе есть места, которые считаются хорошими и не очень. МГСН начат большой проект на бывших люберецких полях аэрации. А “Сити – XXI век” будет строить при въезде в город, на границе с московским районом Жулебино.
- В Подмосковье вопрос престижности места играет большую роль?
- Для местных жителей – да. А они обеспечивают около 40% продаж. В хороший район они будут готовы поехать из любой части города.
- Разница в цене между местами престижными и не очень велика?
- Сейчас она уменьшается благодаря московским покупателям, которые частенько не в курсе того, что где считается престижным.
- Какая ситуация с ценами в Подмосковье? В Москве они снова растут из-за застройщиков, которые придерживают объекты.
- Московские тенденции повторяются и в области. Я бы не сказал, что застройщики что-то придерживают – но так как везде работают одни и те же крупные компании, то они не допускают смещения спроса в какой-то один сегмент. Могу привести пример: в прошлом году мы искали квартиры под переселение. В сентябре было можно их найти – в готовых домах с бюджетной отделкой, а к декабрю они закончились. И сейчас на рынке тоже ничего нет.
- И куда все делось?
- Все раскупили.
- Все говорят, что платежеспособный спрос иссяк.
- Он неиссякаем. Это нормальная ситуация баланса спроса и предложения.
- Мне она не кажется нормальной.
- В прошлом году в Москве цены практически стояли. В реальном денежном выражении квартиры даже дешевели из-за снижения курса доллара и рублевой инфляции в 12%. Но пошла нестабильность на международных рынках. И, когда стало понятно, что это надолго, многие стали вынимать средства с фондового рынка и перекладывать их в недвижимость – консервативный и прозрачный инвестпродукт. Инвестиционных покупок на рынке жилья стало больше – квартир, соответственно, меньше.
- А сколько инвестиционных покупателей на рынке Подмосковья?
- По нашему объекту в Видном – около 3%. В основном берут для себя и для детей или родителей. Но и в наших московских объектах примерно такое же соотношение.
Источник: http://www.vedomosti.ru
