В России полным ходом идет реализация Федеральной программы капремонта в рамках закона № 185-ФЗ и при поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ. При этом реконструкция жилья на 95% финансируется государством и только на 5% самими собственниками.
Многие считают, что возможности влияния на состав и качество проводимых работ распределяются в такой же пропорции. Однако именно жители – по замыслу российского правительства – должны определить свои изначальные потребности в ремонте и контролировать ход его выполнения.
Если же пустить этот процесс на самотек, то результаты могут оказаться весьма печальными. Ведь государство последний раз выделяет деньги в таких объемах.
Впоследствии собственникам придется все делать за свой счет, а это миллионы (иногда – десятки миллионов) рублей на каждое жилое здание. Поэтому сегодня задача горожан – проконтролировать, чтобы ремонт в их домах был по-настоящему «капитальным».
Смета – всему голова
Капитальный ремонт всегда начинается со сметы. Утверждает ее местная администрация, но отправной точкой при этом является так называемая предварительная смета, составленная для каждого конкретного дома.
Это самый главный документ, который обязательно должен быть заверен собственниками жилья и в подготовке которого им следует принимать непосредственное участие. Предварительная смета должна учитывать все без исключения пожелания жильцов, а принять их или отвергнуть – это может определить только назначенная муниципальными властями техническая экспертиза. Впрочем, параллельно собственники могут заказать и независимое обследование своего дома, а впоследствии приложить его к заявке на капремонт или использовать как доказательство своей правоты при возникновении любых конфликтных ситуаций, в том числе и в суде.
«Прежде всего, жильцам следует определиться, какие именно работы они хотели бы провести за счет выделенных государством средств, а какие — впоследствии своими силами, – советует Константин Хохлов, директор отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий. – Я бы рекомендовал в первую очередь обратить внимание на инженерные коммуникации здания. Их ремонт – одна из наиболее затратных статей, к тому же, модернизация (например, системы отопления) позволит впоследствии экономить значительные средства, которые можно направить на проведение любых дополнительных работ».
Не меньшего внимания, чем состав работ и материалов, заслуживает их стоимость. Дело в том, что коммунальные структуры нередко пытаются заработать на капремонте, привлекая к его выполнению «своих» подрядчиков, намеренно завышающих стоимость работ. В результате обычная замена труб и вентилей может, что называется, «влететь в копеечку».
Некоторое представление о существующих на рынке расценках можно получить из публикаций в СМИ и на интернет-ресурсах, в том числе на сайтах fondgkh.ru и reformagkh.ru. Если есть такая возможность, то лучше проконсультироваться с собственниками других домов, уже имеющих опыт участия в программе капремонта.
Например, полная модернизация системы отопления в 85-ти квартирном жилом доме по улице Ленина в г. Белорецке с установкой энергосберегающего оборудования Danfoss (автоматизированного блочного теплового пункта, автоматических балансировочных клапанов на каждом стояке и радиаторных терморегуляторов на всех батареях) обошлась всего в 425 тысяч рублей. Причем это позволило жильцам дома в первый же отопительный сезон сэкономить более 250 тысяч рублей на платежах за отопление.
Однако полную уверенность дает только экспертная проверка сметы. Так, курский центр по ценообразованию и строительству предлагает сегодня подобную услугу всем желающим.
Окончательная редакция сметы, утвержденная муниципальными органами, поступает в ТСЖ или управляющую компанию. Однако последняя обязана предоставить этот документ по первому требованию жильцов. Правильнее всего заблаговременно снять с него копию.
Это позволит проверять ход работ, контролировать их состав и соответствие всех используемых материалов, указанных в смете. В противном случае подрядчик может заменить их на более дешевые и некачественные аналоги. Если возникает подозрение, что так и происходит, то специалисты «Фонда содействия реформированию ЖКХ» рекомендуют немедленно в письменном виде известить об этом управляющую компанию, жилищную инспекцию и прокуратуру.
«Народный» контроль
Итак, смета утверждена, и подрядчики приступили к выполнению работ. Но как мы можем контролировать их действия, если нам никто ничего не объясняет? Этим вопросом часто задаются жители многоквартирных домов, принимающих участие в программе капремонта.
Послушаем, что говорят по этому поводу специалисты.
«Целесообразно, чтобы жители на общем собрании передали полномочия по контролю за выполнением работ одному или нескольким собственникам. Это должны быть активные люди, обладающие определенными познаниями и достаточным количеством свободного времени, – рекомендует Виктор Мельников, заместитель главы Тимашевского городского поселения (Краснодарский край). – Традиционно в домах имеются старшие по подъезду или дому, которые также могут выступать в этом качестве. Если же в доме нет людей, обладающих необходимыми техническими знаниями, то представителю собственников лучше контролировать ход выполнения работ и качество применяемых материалов совместно с представителем организации, осуществляющей технический надзор».
Кроме того, «делегатам» от дома важно наладить «обратную связь» с подрядными организациями и управляющей компанией. «Еще перед началом капитального ремонта мы проводим общедомовые собрания, где объясняем жителям, какие работы будут проводиться и за счет каких источников финансирования, – поясняет Рустем Галимов, главный инженер управляющей компании «Уютный дом» (г. Казань). – Чтобы избежать недоразумений и конфликтов с подрядчиками, мы советуем собственникам писать заявления по факту всех допущенных исполнителями нарушений и приносить к нам в управляющую компанию. Более того, мы даже просим об этом, потому что только так можно эффективно проконтролировать ход капремонта».
Если же управляющие и подрядные организации никак не реагируют на обращения жильцов, не предоставляют необходимую информацию, то следует обратиться за помощью к местным властям. Телефонные «горячие линии» работают сегодня практически при всех муниципалитетах, где реализуется программа капитального ремонта.
Кроме того, имеется единый федеральный бесплатный номер Фонда содействия реформированию ЖКХ: 8 800 700 89 89. Здесь вам ответят на любой вопрос и дадут рекомендации относительно дальнейших действий.
Против брака есть приемы
После того, как ремонт выполнен, работы должны быть приняты, иначе факт их проведения будет недействителен. «По итогам выполнения ремонта – всего объема или определенной части – оформляются акты. Подписывают их представители заказчика (управляющей компании или ТСЖ), генерального подрядчика (организации, выполнявшей работы), государственной жилищной инспекции, технического надзора, а также уполномоченные представители собственников жилья, – поясняет Виктор Мельников. – Орган местного самоуправления лишь согласовывает акт приемки работ по капитальному ремонту.
И только на основании оформленных актов подрядчику перечисляются средства. А по окончании всех работ подписывается акт ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого здания после завершения капитального ремонта»3. Можно добавить, что в соответствии с требованиями Фонда реформирования ЖКХ этот документ обязательно должен утверждаться на общем собрании жильцов дома.
Если же есть хотя бы малейшие подозрения о фальсификации подписей в актах или любых других «манипуляциях» с документами, собственникам следует незамедлительно обратиться в прокуратуру, а также информировать о своих подозрениях органы местного самоуправления, департамент ЖКХ местной администрации и Фонд содействия реформированию ЖКХ.
Иногда брак выявляется уже после завершения ремонта и подписания всех документов. Например, начинает течь крыша, крошится штукатурка и т.д. «Доходит до смешного, – рассказывает Константин Хохлов («Данфосс»). – Мы получали по телефону горячей линии жалобы от жильцов, которые после начала отопительного сезона обнаруживали, что установленные на их отопительных батареях радиаторные терморегуляторы «не работают». Выезжавшие на место специалисты сервисной службы выясняли, что… сантехники выполнявшей ремонт подрядной организации просто-напросто неправильно установили приборы».
В подобных случаях следует запротоколировать все обнаруженные недостатки на общем собрании собственников жилья. Копия протокола с требованием об устранении обнаруженных недостатков направляется в управляющую компанию (или подрядчику, если домом управляет ТСЖ). Отказ в устранении брака служит достаточным основанием для обращения в суд с исковым заявлением.
А копии документов рекомендуется в этом случае направить в органы технического надзора, местный департамент ЖКХ и Фонд содействия реформированию ЖКХ. Практика показала, что чиновники достаточно оперативно реагируют на подобные жалобы.
Например, жительница Астрахани этим летом написала обращение на имя премьер-министра Владимира Путина по поводу качества проведенных работ. В результате дом был взят на особый контроль.
Активность и инициатива со стороны жителей – необходимое и достаточное условие качественного выполнения работ по капитальному ремонту. Ведь собственники многоквартирных зданий – главная заинтересованная в успехе программы сторона. Только своим непосредственным участием в подготовке и реализации капремонта они могут обеспечить комфортное проживание себе и своим семьям.
Пресс-служба компании “Данфосс”
