Покупатель участка без подряда вполне может впоследствии заключить договор на проведение коммуникаций, которого будет достаточно для того, чтобы уверенно застраховаться от малоприятных ситуаций и с существенной долей вероятности исключить какой-либо риск быть обманутым недобросовестной фирмой. Приобретение участка без подряда является сегодня в силу экономической выгодности очень популярным решением, тем не менее, подходить к его реализации следует очень и очень осторожно.
Необходимо изучить соответствующие нормативные акты, а лучше заручиться помощью опытного юриста, который сможет предотвратить какую-либо ошибку с Вашей стороны. Очевидно, что любая, даже самая незначительная ошибка при заключении договора на приобретение земельного участка может в итоге, что называется, «дорого обойтись».
Так что не стоит пренебрегать всестороннего изучения вопроса, а также помощью юриста. Далее кратко рассмотрим наиболее общие моменты, на которые требуется обратить самое пристальное внимание при заключении договора на приобретение участка без подряда.
Лучше всего, чтобы договор заключался со структурой, которая в качестве своего основного направления деятельности занимается продажей земельных участков, а не относится к числу исполнителей, проводящих коммуникации. В данном случае непроданные земельные участки будут являться своего рода обеспечением исполнения обязательств застройщиком. В то же время подписание договора с подрядной организацией может стать причиной того, что в случае неплатежеспособности исполнителя, покупатель просто не получит никаких коммуникаций или же причитающихся компенсаций за них, в то время как продавец земельных участков, продав землю, легко и без последствий выйдет из проекта.
Если с Вами не соглашаются подписывать подобный договор, то это недвусмысленно свидетельствует о том, что застройщик просто не готов гарантировать исполнение своих обязательств. Тогда стоит задуматься о поиске иного предложения на достаточно обширном современном рынке загородной недвижимости.
Стоит учитывать также и то, что норм закона, регулирующих данный вид договорных отношений, просто нет. Значит, эти отношения будут регулироваться или нормами договора об оказании услуг или же нормами о выполнении работ, а также об агентских договорах.
Порой встречаются варианты использования договоров простого товарищества. Очень важным вопросом в данной ситуации будет являться то, кто будет собственником коммуникаций, а также какой статус по отношению к данным коммуникациям будет иметь сам покупатель: собственник, абонент (пользователь) или же иной.
Следует отметить, что, если участок без подряда, то будет продавать его не застройщик, – строительные компании играют роль «подключиться при отмашке», а у собственника участка при возникновении желания покупателя возвести дом и воспользоваться услугами застройщика в качестве строительной компании.
Как свидетельствует практика, сегодня продажа участков без подряда все более смахивает на вид быстрого бизнеса, когда, располагая связями в администрации, определенная фирма с помощью подобных знакомств получает права на крупный земельный участок, а после межует его и осуществляет продажу по кусочкам. Так как процесс «отхвата» территории и процесс проведения коммуникаций – совершенно разнообразные процессы, из которых второй гораздо труднее, длительнее и обходится дороже, то в общем случае проведение коммуникаций продавцы пытаются «свалить» на плечи покупателей – сразу же после того, как земельный участок был продан. По этой причине мало заставлять продавца участка включить в контракт обязательства по проведению коммуникаций, важно также убедиться, что продавец уже подписал соответствующие договоры и оформил документы на проведение коммуникаций, иначе беды не избежать.
Обязать застройщика, или же продавца участка выполнить свое обещание относительно проведения коммуникаций будет очень сложно, ведь эта процедура будет всецело зависеть не только от самого застройщика, но также еще и от поставщиков коммунальных услуг, представителей местной администрации, возможностей объективного характера, к примеру, наличия газопровода или осуществления электрификации местности и т.д. Как свидетельствует практика, продавцам земельных участков порой легче объявить себя банкротом и закрыться, чем платить за подвод коммуникаций.
Приобретая участок без подряда, необходимо включить в положения договора обязательства застройщика по проведению коммуникаций, безусловно, возможно. Однако на практике дополнительно к заключаемому договору купли-продажи участка подписывается отдельный договор на оказание услуг по обеспечению участка ресурсами, согласно с которым продавец будет обязан к определенному сроку обеспечить наличие в точках подключения на границах участка всех оговоренных в договоре ресурсов (газа, влаги, электричества).
Механизм привлечения к ответственности застройщиков, нарушивших свои обязательства перед приобретателями квартир прописан в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”. Данный нормативный акт предоставляет существенное число гарантий застройщика перед гражданами, в частности это предоставление имущественного обеспечения застройщиком гражданам, а также высокую неустойку за нарушение срока возведения, а также возможности для гражданина без каких-либо последствий отказаться от договора, по которому застройщик нарушает свои обязательства.
ФЗ № 214 не распространяется на возведение частных домов, так как главным критерием использования этого закона является присутствие общей долевой собственности у граждан, которые подписали договоры с одним застройщиком. Однако для покупателей частных домов также имеются осуществленные гарантии, прописанные в законе «О защите прав потребителей».
Предоставлено компанией «Новорижские ключи»
