Экономический кризис, который совсем недавно ощутимо затронул рынок жилой городской недвижимости (в первую очередь, в больших городах, а в особенности в Москве), в сравнительно меньшей степени повлиял на ситуацию в сегменте загородной недвижимости (прежде всего, это жилье в коттеджных поселках, а также таунхаусы). Повышение цены квадратного метра в коттеджных поселках за МКАДом по-прежнему наблюдается, впрочем, время от времени темпы роста расценок несколько замедляются.
Окажет ли это влияние на структуру спроса как такового, и сможет ли сместить девелоперов с городских земель дальше в область? В этом стоит разобраться.
На современном рынке загородной недвижимости кризис и общее усложнение экономической ситуации практически не оказали существенного влияния на спрос и предложение. Согласно самым разным подсчетам, жилье сейчас продают более 300 коттеджных поселков.
Одним из наиболее популярных направлений традиционно считается западное (в частности, Новорижское шоссе). Именно тут, «на западе», в районе 65 километров от кольцевой дороги и сконцентрировано порядка 50 процентов всех продаваемых объектов.
Неплохая инфраструктура, активное развитие транспортной сети, превосходные ландшафты и насыщенность водоемами традиционно привлекали сюда сторонников загородной жизни. Другие популярные объекты для жилья главным образом распределяются между северным направлением, а также югом и востоком.
К слову, далеко не самое престижное еще несколько лет тому назад восточное направление в настоящее время становится все популярнее, впрочем, пока что тут расположено только около 5 процентов от общего количества новых объектов. Относительно недавно начало активно развиваться и южное направление, которое ранее незаслуженно было лишено должного внимания со стороны покупателей. Хорошая транспортная доступность является одним из главных плюсов данного направления.
Важная особенность последних лет развития загородных жилых поселков – активное расширение сектора коттеджного жилья эконом-класса. При этом в моду входят большие поселки, которые располагаются сравнительно далеко от столицы.
Так, лишь за 3-й квартал текущего года было предложено на рынке более 27 строящихся поселков, причем большая часть из них располагается на расстоянии порядка 40 километров от Москвы. Всего же на сегодняшний день коттеджных поселков с жильем эконом-класса, расположенных на удалении 70-120 километра от столицы насчитывается порядка 60.
Причина повышенного интереса покупателей к удаленным поселкам обусловливается, прежде всего, выгодной ценой жилья, при том, что качество коттеджей здесь очень и очень приличное. Средняя стоимость коттеджа эконом-класса составляет примерно 350 тыс. долларов, в то время как продажная цена коттеджа бизнес-класса – порядка 800 тыс. долларов, а элитный объект будет уже оцениваться приблизительно в 2 млн. долларов.
Стоит отметить, что летом ежемесячный рост расценок на загородные коттеджи составлял 1,5-1,8 процента. Август при этом продемонстрировал меньшую, нежели июнь и июль, активность ценового роста – 1-1,5 процента. При этом, несмотря на спад, ценовой рост в настоящее время, тем не менее, продолжается – так что ни о какой возможности «консервации» осенних цен речи не идет, а вот, если говорить о зиме, здесь спад цен не только возможен, но и ожидаем.
Достаточно позитивная для вкладчиков динамика, на деле, тем не менее, не выглядит настолько уж оптимистично. Дело в том, что потенциальные инвесторы и девелоперы отлично осознают возможность общего ценового спада в будущем и потому ожидают в скором времени общее заметное снижение покупательского интереса, что связано в первую очередь с общей усложнившейся финансовой обстановкой. Иными словами, рост расценок на загородном рынке может в итоге оказаться не то что не перманентным, но и сравнительно не долгим.
Иными словами, с одной стороны нынешний ценовой дисбаланс между коттеджем эконом-класса и обычным жильем в городском многоквартирном доме толкает покупателей на покупку загородной недвижимости. Однако, в то же время, отсутствие хорошей транспортной инфраструктуры в отдаленных поселках, продолжительность пути до работы, нехватка детских садов и учебных заведений (к примеру, вузов), несколько остужает пыл потенциального покупателя жилья за пределами столицы.
Отталкиваясь от данных рассуждений, следует сказать, что массового переключения покупателя на приобретение коттеджного жилья в отдаленных от столицы загородных поселках ждать пока что не приходится. Соответственно не стоит рассчитывать и на то, что девелоперы начнут активно развивать именно отдаленные загородные участки.
Спрос на городские и загородные коттеджи давно оформлен, потому рынки многоквартирных домов и частных домов почти не пересекаются. То есть максимально ликвидные доступные варианты будут составлять основу в общей массе предложений загородных домовладений, однако не создадут высокую конкуренцию городскому жилью.
Что касается инвестиционных потоков, то они могут отчасти сместиться на пока что очень доходный бизнес в сфере коттеджных поселков. Однако повсеместного характера подобной переориентации также не предвидится, т.к. сфера загородного коттеджного жилья давно и четко поделена между крупными игроками.
На фоне ожидаемого снижения расценок на рынке городских квартир, жилье в коттеджных поселках может также несколько потерять в цене (прежде всего за счет понижения темпов роста расценок и растущей инфляции), однако такой процесс будет по всей вероятности незначительным и не настолько быстрым, чтобы ощутимо повлиять на общую ситуацию в сегменте. Вероятнее всего, ощутимого снижения цен на коттеджное жилье вообще не случится, в особенности это касается популярных направлений. Хотя, возможно и следует ждать снижения темпов строительства и торможение развития отдельных поселков, которые находятся пока еще на нулевом цикле (или же на стадии оформления документации), а также если степень их рентабельности окажется ниже запланированной.
Предоставлено компанией «Новорижские ключи»
