По различным оценкам, объем сделок за эти шесть месяцев сопоставим с суммарными цифрами за три года – с 2003-го по 2005 год включительно. При этом впервые за современную историю рынка лидером по сделкам стал сегмент торговых помещений, до этого года сильно отстающий от уже давно раскупаемых офисов и активно стартовавших в 2005 году складов.
Согласно исследованию компании Cushman & Wakefield, объем инвестиций в российскую недвижимость в 2006 году достигнет 3 млрд евро, тогда как в 2005 году он составил 1,2 млрд евро. Как уточнила исследователь рынков капитала Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ирина Бужак, уже в первом полугодии инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости достигли почти 1,6 млрд евро. Для сравнения, в 2003 году этот показатель находился на уровне всего лишь 96 млн евро, а в 2004-м – 350 млн евро. В результате по объему инвестиционных сделок Россия входит в первую десятку европейских стран, занимая седьмое место, отмечает Бужак.
Активизацию западных инвесторов она объясняет как традиционными факторами – снижением макроэкономических и политических рисков, так и появлением качественного предложения для вложения средств в России. Расширяется и пул западных инвесторов, заявляющих о своем выходе на российский рынок. Среди особенно активных международных компаний эксперты выделяют Fleming Family & Partners, EPH, Meinl Austria, GE Asset Management, The Raven Group, Quinn Properties, London & Regional Properties и AIG Global Real Estate Investment.
Как отмечают эксперты, основное число инвестиционных сделок в первом полугодии было заключено в сегменте торговой недвижимости. В этом сегменте, по оценкам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, состоялось сделок на общую сумму в $750 млн. Лидирующие позиции этого сегмента, по словам Ирины Бужак, в первую очередь связаны с активным ростом российской экономики и уровня доходов населения в Москве и крупнейших городах России.
Помимо существенного увеличения инвестиций в торговую недвижимость, эксперты также выделяют общую стабилизацию этого рынка и снижение доходности вложений. Так, начальник отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons НинаНовикова утверждает, что в 2006 году уровень доходности по торговым объектам постепенно снизился до 10-12%. “Еще в прошлом году этот показатель находился на уровне 12-14%, сейчас же подобная доходность наблюдается только по проектам на активно растущем складском рынке,- рассуждает Новикова.- Высокие показатели доходности в 2004-2005 годах говорят о начальном этапе развития рынка, когда качественных объектов мало и еще очень высоки риски для инвесторов”. Иными словами, еще год назад инвесторы, вкладывающие средства в торговую недвижимость, рассчитывали на их быструю окупаемость – через семь-восемь лет.
Теперь же ставки доходности по вложениям в торговые помещения снизились и практически сравнялись с показателями офисного сегмента (10-12% годовых), что говорит о стабилизации рынка. “Столь существенное снижение ставок доходности означает, с одной стороны, что игроки уверены в снижении рисков. С другой – это результат агрессивной политики крупных инвесторов, активно скупающих качественные торговые объекты – их конкуренция влияет на снижение ставок”,- поясняет Нина Новикова.
Одной из основных тенденций рынка коммерческой недвижимости эксперты консалтинговой компании Colliers International считают увеличение количества форвардных сделок. Подобные сделки подразумевают проектное финансирование, предоставляемое на период строительства, а также форвардную продажу объекта по его завершении, поясняет заместитель директора инвестиционного департамента Colliers International Азамат Кумыков. В первом полугодии в сегменте торговых помещений форвардные сделки также стали пользоваться большим спросом у инвесторов. “В прошлом году эта схема применялась в единичных случаях, с начала 2006 года она все более часто предлагается инвесторам”,- соглашается Нина Новикова. Так, по ее словам, по такой схеме реализует сделки австрийская инвестиционная компания Meinl European Land.
В марте 2006 года она приобрела два торговых центра и два земельных участка в Москве, заявив о планах строительства свыше 80 тыс. кв. м торговых площадей. Одна из наиболее заметных сделок для сегмента торговой недвижимости в первом полугодии 2006 года – покупка австрийским фондом Immoeast Immobilien Anlagen AG двух торговых центров “Золотой Вавилон” – также является частично форвардной, поскольку второй ТЦ еще недостроен. “Покупка этих объектов явилась первым опытом прямых инвестиций для Immoeast на российском рынке. До этого компания инвестировала свои средства в фонд прямых инвестиций Fleming Family & Partners (Russia) Real Estate, Ltd.”,- говорит Азамат Кумыков. По мнению Новиковой, распространение форвардных сделок говорит о том, что крупные инвесторы готовы инвестировать в российский рынок торговой недвижимости. “Такие сделки являются следствием нехватки предлагаемых к продаже качественных объектов коммерческой недвижимости и сложностей в получении девелоперами проектного финансирования от коммерческих банков”,- поясняет Кумыков.
Источник: http://www.b-online.ru
