В вашем доме скоро должен начаться капитальный ремонт. Что именно будут делать строители? Не каждый знает, что определять это должны сами собственники помещений, и только по согласованию с ними управляющая компания или подрядчики составляют смету и включают в нее перечень необходимых работ.
По некоторым оценкам, до половины и более российских многоквартирных домов нуждаются в капитальном ремонте. Это неудивительно, ведь порядка 80% жилого фонда страны составляют здания, построенные до 1990 года. Даже те из них, которые находятся в относительно хорошем состоянии, уже не соответствуют современным нормам по теплоизоляции, энергоэффективности и многим другим параметрам.
Исправить ситуацию была призвана федеральная адресная программа, реализуемая в соответствии с законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»1. Тем, кто сумел принять в ней участие, государство оплачивает до 95% стоимости ремонта. Однако, несмотря на то, что сроки ее завершения неоднократно переносились (последний раз на 1 января 2013 года), охватить весь объем нуждающихся в ремонте домов программа вряд ли сможет.
В некоторых регионах действую собственные подобные программы. Например, в 2012 году стартовала программа субсидирования капитального ремонта Департамента капитального ремонта города Москвы2.
Ее условия похожи на условия федеральной программы (размер субсидии также может достигать 95% от общего объема расходов). Материальную помощь город будет предоставлять товариществам собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативам (ЖСК) и управляющим компаниям, действовать программа будет в течение 5 лет.
Эти, а также другие программы капитального ремонта, реализуемые или готовящиеся к реализации в нашей стране, имеют своей целью вернуть задолженность по капитальному ремонту, которая образовалась у муниципальных коммунальных служб перед собственниками в период приватизации жилья. Ведь смена собственника (а при приватизации квартир происходит полный или частичный переход дома из муниципальной собственности в коллективное владение жильцов) не аннулирует обязательств города по капремонту, накопленных и уже оплаченных жителями в прошлые годы (в том числе в советский период).
Однако определять, что именно сегодня нужно делать в ходе ремонта, должны те, кто владеет домом, т.е. его жители. Ведь когда вы ремонтируете свою квартиру, то самостоятельно решаете, что именно будете при этом делать, а нанятые вами рабочие лишь выполняют ваше решение. В отношении целого дома это также справедливо.
Данное правило закреплено в законодательных и нормативных актах, регулирующих проведение практически любых адресных программ капитального ремонта. Кстати, именно поэтому все подобные программы предусматривают долевое участие собственников в финансировании ремонта. Несмотря на то, что их доля может быть чисто символической (5%), она дает им право выступать в качестве полноправных участников процесса, а не просителей, которые вынуждены «брать, что дают».
Конечно, это не значит, что государственный или муниципальный бюджет будет оплачивать «любой каприз» жителей. Однако в рамках выделенных на капремонт финансовых лимитов выполняться должны именно те работы, которые наиболее важны для обеспечения комфортного проживания людей и экономии коммунальных ресурсов.
Следует помнить, что финансирование в большинстве программ капитального ремонта можно получить более одного раза, поэтому работы могут производиться поэтапно. «Сперва выделенных денег нам хватило на установку автоматизированного индивидуального теплового пункта (АИТП) и общедомового теплосчетчика, а также на некоторые мелкие работы. Это далеко не все, что мы планировали сделать, но самое важное, т.к. благодаря модернизации системы отопления и ГВС мы сумели намного снизить свои расходы на тепло и горячую воду, – рассказывает Татьяна Овчинникова, заместитель председателя ТСЖ «Вече» (Великий Новгород). – Но в следующем году мы подали повторную заявку – и на этот раз смогли заменить лифты и утеплить фасады».
Какие же именно работы необходимо провести в многоквартирном доме, чтобы привести его в соответствие с современными требованиями? Очевидно, что каждое здание имеет свои проблемы, поэтому корректно определить перечень требуемых мероприятий можно только на месте, однако есть проблемы, на которые стоит обратить особое внимание, т.к. они характерны для большинства зданий старой постройки. «Многие жилые дома прошлых лет постройки нуждаются в утеплении фасадов, почти все – в замене окон на энергоэффективные, по крайней мере – на лестничных клетках и в холлах, – считает Вадим Банников, директор НП СРО «Гильдия Энергоаудиторов». – Есть много примеров, когда определенные виды работ проводятся не в полном объеме, что существенно снижает их эффективность.
Например, модернизация систем отопления зачастую проводится частично: устанавливается автоматика в тепловом узле, но при этом не производится балансировка системы отопления по стоякам, а отопительные приборы не оснащаются автоматическими радиаторными терморегуляторами. В результате получается совсем не тот результат и не та экономия, которых ожидают собственники».
По мнению специалиста, любые мероприятия должны носить комплексный характер, тогда и эффект от их проведения будет максимальным, и возвращаться к этому вопросу впоследствии уже не придется. Поэтому очевидно, что лучше сделать что-то одно, но полностью, чем все понемногу.
Нужно сказать, что такое внимание именно к вопросам модернизации отопительных систем со стороны собственников и специалистов не случайно: на оплату отопления приходится самая существенная доля коммунальных платежей, и в некоторых регионах она выше, чем все остальные коммунальные платежи вместе взятые. Без отопления в домах жить невозможно, но его неэффективное использование также делает проживание некомфортным. «С началом отопительного сезона у нас дома всегда жарко, часто мы вынуждены целыми днями держать открытыми форточки, рискуя подхватить простуду.
Особенно туго приходится во второй половине января и в феврале, когда начинаются действительно сильные морозы: закроешь форточку – духота нестерпимая, откроешь – ледяной ветер по квартире», – жалуется москвичка Татьяна Богомолова. «Устаревшие схемы теплоснабжения, основанные на использовании нерегулируемого оборудования, например, элеваторных тепловых узлов в жилых домах, нужно менять на современные автоматизированные системы с погодозависимым регулированием. Без этого невозможно добиться ни реальной экономии денег на платежах за тепло, ни комфортных условий проживания», – объясняет Вячеслав Гун, заместитель директора отдела тепловой автоматики одного из крупнейших мировых производителей энергосберегающего оборудования для систем отопления.
Не менее актуален для многих многоквартирных зданий вопрос замены оборудования в системах холодного и горячего водоснабжения, особенно там, где напор в сетевых магистралях недостаточен для нормальной подачи воды в квартиры. Впрочем, бывает и наоборот: из-за отсутствия регулирующей арматуры на ЦТП давление в стояках может оказаться значительно выше допустимых значений (5-6 бар). Результатом становятся постоянные аварии в квартирах, где внутренняя разводка просто не выдерживает высокого давления воды.
Конечно, нельзя оставлять без внимания и систему электроснабжения. Подчас ее мощности не хватает для обеспечения повседневных нужд жителей дома, т.к. число мощных электроприборов в наших квартирах за последние пару десятилетий существенно увеличилось.
Перечислять вероятные проблемы можно долго, но никто не осведомлен о них лучше самих собственников. Поэтому именно они должны решать, что необходимо делать в первую очередь. Конечно, это не может происходить хаотично.
Как правило, любой дом, в который приходит программа капремонта, подвергается обследованию, и только потом принимается решение о его состоянии и необходимости проведения тех или иных работ. Лучше, если перед обследованием, проводимым местными коммунальными службами, жители закажут собственное, чтобы иметь на руках документально подтвержденные данные, с которыми легче отстаивать свою позицию.
Еще один немаловажный вопрос: кто будет всем этим заниматься и отстаивать интересы собственников? Если в доме есть ТСЖ или ЖСК, то это прерогатива и прямая обязанность правления.
Однако таких домов пока что меньшинство (по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ – менее 14% по состоянию на III квартал 2011 года3). Обитатели всех прочих зданий, как правило, полагаются на инициативу своей управляющей компании либо вовсе считают, что не в силах на что-то повлиять. Это в корне неправильно, т.к. права собственности на жилье у всех одинаковые, независимо от формы управления домом.
Правда, до недавнего времени единственным полномочным органом, представляющим интересы собственников там, где нет ТСЖ или иного юрлица, было общее собрание. Созвать его порой настолько трудно, что говорить о каких-то регулярных и организованных совместных действиях жителей не приходится.
Однако в соответствии с поправками к ЖК РФ, принятыми в мае 2011 года, в каждом жилом доме должен быть избран совет дома, который будет представлять интересы всех жильцов и контролировать работу управляющей компании (ст. 161.1 ЖК РФ).
Избирается совет на общем собрании, но это нужно сделать всего один раз. К тому же собрание может быть проведено в заочной форме: инициативная группа раздает или рассылает собственникам перечень поставленных на голосование вопросов, и рядом с каждым они должны зафиксировать свое решение.
При наличии кворума при заочном голосовании соответствующее решение считается принятым, что фиксируется в протоколе подсчета голосов (ст. 47 ЖК РФ).
Итак, собственники любых многоквартирных домов обладают равными возможностями по управлению ими. В полной мере это относится и к проведению капитальных ремонтов. Их цель – сделать проживание в доме комфортным и безопасным для его обитателей, поэтому именно они должны принимать окончательное решение о составе и объеме планируемых работ.
Пресс-служба «Данфосс»
