Текст : Людмила Чичерова | Фото: www.zelen-dom.ru
Приближение летнего сезона – самый активный период на рынке загородной аренды. Многие горожане стремятся в теплое время года провести как можно больше времени на природе. Но не у всех есть собственная дача или загородный дом.
Значит, придется искать арендные варианты.
Большинство клиентов, которые обращаются в крупные риелторские компании, хотят арендовать не простенькую дачу в садовом товариществе, а загородный дом с удобствами. С марта по май спрос на аренду загородных коттеджей увеличивается в 2-3 раза, – говорит Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. Но если 60% клиентов хотят снять дом только на теплые месяцы, то 40% заинтересованы в круглогодичной аренде.
Так как аренда загородного дома для многих семей – предмет необходимости, то они подходят к этому вопросу максимально функционально. В расчет берется и удаление от Москвы, так как многим придется ежедневно ездить на работу, и направление, и площадь дома, и участка, так как в нем должно быть комфортно всем членам семьи, а также бюджет. Эксперты отмечают рост спроса на загородные дома в составе организованных коттеджных поселков, где кроме жилья есть и объекты инфраструктуры, к тому же такие поселки охраняются, а безопасность сейчас очень важное условие для большинства семей с детьми.
«Необходимое условие для постоянной аренды – развитая инфраструктура поселка, не уступающая городской и находящаяся в шаговой доступности», – подтверждает Игорь Горшков, управляющий директор поселка «ВеличЪ», генеральный директор «ВеличЪ Country Club». – И мы не просто сдаем коттедж, но предоставляем также и службу эксплуатации домов, которая поможет во всем, начиная с замены лампочки, заканчивая ремонтом канализации. В поселках стихийной застройки люди вынуждены сами заниматься этим».
Расширенный выбор
Чем больше выбор, тем выше шансы арендовать подходящий загородный дом. И пока ситуация на стороне арендаторов. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», количество предложений коттеджей в аренду в марте увеличилось на 72%.
И как отметила Ольга Баштанова, руководитель отдела аренды загородной недвижимости офиса «Сретенский» компании «Инком-Недвижимость, пока предложений гораздо больше, чем желающих ими воспользоваться, что позволяет арендовать загородную недвижимость на более выгодных условиях. «Однако уже в ближайший месяц ситуация может измениться, и наиболее интересные по соотношению цены и качества объекты быстро уйдут с рынка», – предупреждает эксперт.
В компании «МИЭЛЬ-Аренда» подсчитали, что в структуре предложения преобладают предложения загородных домов, расположенных на удалении 10-19 км и 20-29 км от МКАД – это 27% и 29% соответственно. Далее следуют объекты на расстоянии 30 – 49 км от МКАД (22%). На наиболее удаленные – свыше 50 км от МКАД и ближайшие – до 10 км от МКАД приходится в среднем по 11%.
Что же касается загородных направлений, то больше всего, по состоянию на март 2011 года, коттеджей экспонировалось на западном направлении (25%), а меньше всего – на восточном (2,7%). «Причем на направлениях-аутсайдерах - Горьковском и Носовихинском шоссе - в базе «МИЭЛЬ» отсутствуют предложения дальше 30-километровой границы от МКАД», – говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Ориентир по направлениям
Как правило, наниматели приходят в агентство, уже выбрав загородное направление и примерно представляя себе, на каком расстоянии от МКАД должен располагаться дом.
И чем больше бюджет, о нем мы поговорим немного позже, тем критерии становятся жестче.
На элитном рынке аренды, по данным компании «Терра-Недвижимость», 60% от общего числа заявок адресовано на дома, расположенные по Рублево-Успенскому шоссе, 28% – на Новорижском, 6% – на Киевском, 5% – на Минском и 2% – на Дмитровском и Осташковском шоссе. Следует отметить, что прослеживается четкая тенденция смещения спроса с Рублево-Успенского шоссе на другие направления, так, годом раньше на престижной Рублевке желающих арендовать дома было на 15% больше.
Но с точки зрения транспортной загруженности наиболее благоприятны Новорижское, Пятницкое или Волоколамское шоссе. Эти направления на данный момент только начинают активно застраиваться.
По словам Людмилы Ежовой, исполнительного директора компании «Терра-Недвижимость», радиус удаленности от Москвы является основным параметром спроса на элитную аренду. Чаще всего клиенты отдают предпочтение коттеджным поселкам, находящимся до 25 км от МКАД (47% общего спроса на аренду загородной недвижимости).
Арендаторы, не ориентированные на элитный рынок, более лояльны, поэтому в заявках часто встречаются такие шоссе: Ярославское, Калужское, Минское, Симферопольское и др. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», у таких нанимателей максимальным спросом в марте 2011 года пользовались коттеджи, расположенные на расстоянии 30- 49 км от МКАД – это 27% от общего числа заявок.
На коттеджи в зоне 10-19 км пришлось 25% спроса, на зону 20-29 км от МКАД – 19%. Как правило, популярность аренды на дома, расположенные далее 50 км от МКАД, очень низкая, хотя в этом году арендаторы были готовы рассматривать и такие предложения. Их доля в общем спросе – 14%.
Немного неожиданным стало и то, что число заинтересованных в аренде домов на удалении до 10 км от МКАД снизилось и тоже составило около 14%. Впрочем, Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty) отметил, что еще в 2010 году на рынке загородной аренды произошло смещение спроса на более дальние расстояния Подмосковья. «Это связано с ростом цен на аренду домов, вследствие чего арендаторы вынуждены были расширить диапазон поиска и рассматривать более отдаленные предложения», – объясняет он.
Дома большие и маленькие
В зависимости от потребностей и бюджета, направляемого на аренду загородного жилья, требования по площади домов и участков отличаются.
В элитном сегменте, по словам Людмилы Ежовой («Терра-Недвижимость»), наибольшая доля спроса сосредоточена на участках в диапазоне от 15 до 25 соток (69%) и на домах до 350 – 400 кв.м. В бизнес-классе большинство заявок поступает на участки от 15 до 20 соток с домами площадью от 200 до 300 кв. м, – говорит Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development. Хотя при приемлемым характеристикам арендаторы соглашаются и на дома по 100 кв.м, добавляет Евгений Шевченко, директор по продажам MULTIGROUP.
Коттеджные поселки в приоритете
Жилье в организованных коттеджных поселках по спросу гораздо более востребовано, чем где-то еще.
Но и здесь у арендаторов есть предпочтения. По словам Александра Либова, генерального директора агентства недвижимости «Белые Ветры», всегда находятся арендаторы на коттеджи, предлагаемые в аренду в коттеджных поселках: «Променад», (Киевское шоссе, 14 км от МКАД), «Согласие-1», район Фоминское, 14 км от МКАД по Калужскому шоссе, КП «Павловы родники» (Калужское шоссе, 25 км от МКАД ).
Евгений Шевченко (MULTIGROUP) рассказал, что большой популярностью всегда пользуются поселки на территории пансионатов. Например, в поселке Петрово-Дальнее, находящемся в уникальном месте у слияния рек Истры и Москвы-реки, рядом с пансионатом по Управлению делами Президента РФ.
А также на Калужском направлении вблизи санатория «Десна», расположенного в живописном месте на реке Десне. Поселок «Нахабино Кантри Клаб» привлекает арендаторов, поскольку обладает гольф-клубом и развитой инфраструктурой. По словам Дмитрия Цветкова (Penny Lane Realty), у иностранцев большой популярностью пользуются предложения в поселках «Росинка» и «Покровские холмы». «Объяснить такую востребованность можно исключительной инфраструктурой, хорошим местоположением, и, как правило, дома в этих поселках арендуются для сотрудников посольств и топ-менеджмента международных корпораций», – уточняет эксперт.
Эксперты отмечают хороший спрос на арендные дома в составе коттеджных поселков. Договоры на такие дома заключаются не с собственниками – физическими лицами, а с управляющими компаниями. Особенно это удобно, когда коттедж арендует компания для своего сотрудника.
Один из таких поселков – «ВеличЪ» где сдаются 8 домовладений площадью 180 кв.м. Как отметил Игорь Горшков, спрос на аренду домов в поселке «ВеличЪ» – постоянный и не особо подвержен сезонным колебаниям. Срок экспозиции домов не превышает 15 дней.
Этого времени хватает как раз для того, чтобы освежить и подготовить жилье для новых постояльцев. Арендаторы недвижимости в поселке могут пользоваться всеми услугами «ВеличЪ Country Club», такими как ресторан, бассейн, детская комната, теннисный корт и др.
Сколько стоит жить за городом
Спрос на загородную недвижимость во многом зависит от арендных ставок.
По состоянию на март месяц наибольшим спросом, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», пользовались коттеджи стоимостью от $1000 до $3000 в месяц – это составляет 66,5% от общего спроса, 21% заявок приходится на коттеджи по арендным ставкам в диапазоне $3000 – 5000, 6% – от $5000 – 10000. На самый дешевый сегмент (до $1000) и самый дорогой (свыше $10 000) – 3,6% и 2,8% соответственно. Как объяснила Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»), арендаторы не стремятся в самые дешевые дома, так как планируют отдыхать со всеми удобствами, которых владельцы дешевых домов предложить не могут. «По нашим данным, спрос на жилье без удобств в стихийно застраиваемых районах снизился существенно, уступая место хорошим предложениям в организованных поселках», – подтверждает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family.
Но предложение отличается от спроса. В компании «МИЭЛЬ-Аренда» подсчитали, что по самой запрашиваемой цене – $1000 – 3000 в месяц предлагается только около 35% вариантов, на втором месте оказались загородные дома стоимостью до $1000 (30%), на третьем – коттеджи ценового диапазона $3000 – 5000 (19%). А на объекты, с арендными ставками $ 5000 – 10000 в месяц в марте пришлось около 14% от общего числа заявок.
Что же касается ситуации с арендными ставками в привязке к загородным направлениям, то по сравнению с предыдущими годами особых изменений нет. Как напомнила Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»), самым дорогим является Рублево-Успенское шоссе, где средняя арендная ставка составляет $15 000 в месяц, а самым дешевым – Горьковское направление. Здесь средняя арендная ставка колеблется около $600 месяц.
По словам Дмитрия Цветкова (Penny Lane Realty), в элитном сегменте самый популярный заявленный бюджет составляет $10 000. За такую сумму можно арендовать меблированный коттедж в высококачественном охраняемом загородном поселке с развитой инфраструктурой в 30 км от МКАД по востребованному направлению, общей площадью 300-400 кв. м. Как один из самых дорогих арендных объектов эксперт назвал дом в коттеджном поселке «Никольская слобода», расположенном в 12 км от МКАД по Новорижскому шоссе.
Ежемесячная аренда составляет $50 тыс. На участке размером 100 соток проведены все ландшафтные работы, оборудован искусственный прудик с беседкой. Кроме основного дома площадью 650 кв. м на участке расположено три дополнительных строения: гараж на 4 автомобиля с квартирой для персонала, spa-комплекс с двумя банями, своей кухней, столовой, каминной, комнатой отдыха и гостевой спальней и летнее барбекю.
Аренда одного из самых дорогих объектов на Рублево-Успенском шоссе составляет $70 тыс. в месяц. Это дом в Жуковке (9 км от МКАД) площадью 900 кв. м с высококачественной внутренней отделкой и меблировкой. В доме имеется бассейн, тренажерный зал, бильярдная комната.
Площадь лесного участка составляет 41 сотку. Если руководствоваться базой «ИНКОМ-Недвижимость», то лидером по дороговизне аренды является загородный дом в поселке «Романов-2» (18 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе).
Как рассказала Ольга Баштанова («Инком-Недвижимость»), здесь за 3 млн рублей предлагается арендовать дом площадью 1400 кв.м с внутренней отделкой в стиле модерн, полностью меблированный и оснащенный бытовой техникой. Площадь участка 45 соток, выполнен ландшафтный дизайн, на территории есть гостевой дом и дом для охраны.
По рыночной цене – 200 000 руб. в месяц можно арендовать дом общей площадью 180 кв.м в уже упомянутом коттеджном поселке «ВеличЪ».
Ставки значительно снижаются в том случае, если дом предлагается не в организованном коттеджном поселке, а в одной из подмосковных деревень. Например, кирпичный коттедж площадью 200 кв.м на четыре спальни и два санузла на участке 12 соток в деревне Софьино в 29 км от МКАД по Киевскому шоссе в апреле предлагается в аренду за 70 000 руб.
Кирпичный двухэтажный коттедж площадью 160 кв.м с электрическим отоплением, газом в баллонах, полностью меблированный, с участком 6 соток в деревне Улиткино (25 км от МКАД по Щелковскому шоссе) сдается за 45 000 руб. в месяц. На 5000 руб. дороже обойдется аренда дома в деревне Поярково недалеко от озера Круглое – это по Ленинградскому или Рогачевскому шоссе, 18 км от МКАД. Кроме дома общей площадью 250 кв.м на участке 20 соток находится русская баня и домик для прислуги.
По мнению экспертов, в преддверии летнего сезона арендные ставки немного вырастут на всех направлениях. Но с учетом перевеса предложения над спросом, Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty) считает, что сезонный рост цен на самые интересные предложения не превысит 10-15%.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Пока на рынке загородного жилья есть хороший выбор, а значит – возможность снять коттедж до повышения цен, которое обычно происходит по мере приближения лета. Домик в коттеджном поселке – это всегда недешево, а риелторские агентства в основном предлагают их. Более доступные варианты стоит искать самостоятельно – через частные объявления и через знакомых.
Источник www.metrinfo.ru
